[재개발, 재건축] 재건축 전성시대는 다시 오는가?

올 상반기 전국 재건축시장은 큰 폭의 오름세를 기록했다. 서울 강남권에서 10%가 넘는 급등세를 기록하면서 전체 매매가 변동률까지 끌어올렸다. 한강변 초고층 재건축 아파트 건립이 가능해지면서, 이 지역 재건축 시장이 특히 두각을 보였다. 전반적으로 재건축 아파트는 올 초 상승곡선을 그리다가 3, 4월을 지나 잠시 주춤했던 시장양상이 최근 상승세로 다시 돌아섰다.

재건축, 대대적인 규제완화

상반기 재건축 시장은 다시 활기를 되찾았다. ‘부동산 바닥론’과 경기회복에 대한 기대감도 상당부분 기여했지만 정부의 재건축 규제 완화가 재건축 시장 활성화에 결정적인 역할을 했다는 게 중론이다. 정부가 공급확대 정책기조를 충분히 뒷받침할 만큼 재건축 관련 규제를 대폭 푼 것이다. 초과이익 환수를 제외하고 나머지 규제는 거의 풀었다.

안전진단 완화도 법 개정이 이뤄져 지난 2월6일부터 시행됐다. 재건축 추진 기한도 단축됐다. 시공사 선정시기가 이전에는 사업시행인가 이후였으나 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다. 이와 함께 재건축 규제의 핵심 사안이었던 소형주택 의무비율 완화와 임대주택 의무건립 폐지, 용적률 완화는 지난 4월경에 공포 및 시행되고 있다.

이와 함께 여·야간 법 개정을 둘러싸고 논란을 빚었던 조합원 지위양도 금지 문제는 시행령에서 다소 완화하는 방향으로 수정되면서 입법 예고돼, 오는 8월경에 본격적으로 시행될 예정이다. 아울러 재건축과 관련된 절차가 대폭 간소화되면서 평균 재건축사업기간이 종전 3년에서 1년6개월로 줄어들 전망이다.

이처럼 대폭적인 규제완화조치들로 인해 경기 회복에 대한 기대감과 맞물려 재건축 사업이 점차 탄력을 받고 있다. 특히 재건축의 노른자위라 할 수 있는 강남지역이 큰 폭의 상승을 기록했다. 그 중에서도 강남의 핵심지역인 개포동, 대치동 등 강남 재건축 아파트에 꾸준히 수요자들이 몰리고 있다. 게다가 시중 자금까지 강남권 재건축단지에 몰리면서 전반적으로 시세 상승이 이뤄지고 있는 형국이다.

서울 강남권 상승세 주도

상반기 부동산의 상승세는 재건축의 영향이 컸다. 특히 서울 강남권이 급등하면서 전체 시장의 상승세를 촉발했다.

부동산정보업체 닥터아파트(www.DrApt.com)의 발표에 의하면 서울 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가는 3,131만원으로 미국 발 금융위기 시점인 2008년 9월(3,135만원) 수준을 99%이상 회복했으며 최고점인 2007년 1월 (3,315만원)과 비교해도 94%이상 회복됐다.

재건축은 전체 부동산 시장에 지대한 영향을 미친다. 재건축 비중이 큰 강남권이 특히 그런 측면이 강하다. 여지없이 강남권 재건축은 강남 전체의 집 값 상승을 견인했다. 이처럼 재건축을 비롯한 강남권 주택이 오름세를 보인 원인은 저금리에 기초한 측면이 강하다. 또 하나의 근본적인 요인으로 저가 메리트가 꼽힌다. 특히 저가 메리트는 매수자들에게 가장 크게 어필했다는 분석이다. 지난해 1~2억 정도 이 지역 주택 가격이 빠져 수요자들이 저가 매물에 대한 관심으로 옮겨가고, 그 매물을 중심으로 거래가 이뤄진 측면이 강하다.

이와 같은 현상은 지난해 버블 세븐지역을 비롯한 용인 지역의 집값이 크게 하락한 양상을 보였지만, 그 당시만 하더라도 주택가격이 계속 하락할 것으로 전망해 매수를 미뤄왔던 투자자들이 막상 올 초부터 가격이 회복 기미를 보이자 저가 매물 위주로 거래가 본격적으로 성사됐다. 최근 정부의 일관적인 규제완화 정책을 보이자 매수를 미뤄왔던 수요자들이 강남 주택을 노크하고 있는 것으로 보인다. 하지만 경기침체가 꾸준히 지속되고 있어 가격 상승에 탄력을 받지는 못하고 오르락 내리락을 반복하고 있다.

과천, 용인, 성남지역의 재건축시장의 오름세도 돋보인다. 경기도(1.40%)에서는 과천시(10.92%)와 용인시(6.42%) 성남시(3.99%) 등 강남권 시세 움직임에 민감하게 반응하는 지역들이 동반 상승세 보였다. 과천시는 도시주거환경정비정비기본계획(안) 공람공고(3월31일~4월 20일)가 시작돼 재건축 기대감이 높아지면서 매물이 회수되고 시세가 급등했다.

인천과 지방은 약세를 면치 못했다. 인천은 부평구(-1.96%)가 유일하게 움직임을 나타냈다. 경기침체와 함께 매수세가 사라지면서 큰 폭의 하락세를 보인 곳이 많았다. 그리고 아직 재건축 초기단계인 곳이 많아 이렇다 할 가시적인 사업성과가 없었던 것도 하락세의 이유다.

하반기 재건축, 실물경기가 핵심 열쇠

상반기는 재건축 규제완화, 저금리 기조와 경기 회복 기대감으로 시중자금이 부동산으로 유입돼, 시장이 상승형세를 보였다. 이 같은 상승세는 하반기에도 적용될 전망. 하지만 앞으로의 시장 흐름은 상승세가 멈추고, 관망세로써 보합세를 보일 가능성이 높다는 게 전문가들의 전언이다. 이에 강남, 강북을 비롯한 그 외 지역도 향후 보합세를 보일 것으로 점쳐진다.

미래의 재건축 시장에 대한 섣부른 예단은 위험하다. 그렇지만 재건축의 상승세도 결국은 실수요자들이 움직여야 정상적인 유동성을 확보할 수 있다. 따라서 관건은 경기회복에 달려있다고 말할 수 있다. 그 중 실물경기가 포인트. 실물경기가 속히 회복되어야 실수요자들이 본격적으로 부동산시장에 자금을 투자할 여력이 생기기 때문이다. 앞으로 우리나라의 실물경기 회복과 그에 따른 소비심리 상승, 그리고 각종 세금 규제가 완화된다면 시장의 활성화 가능성도 점쳐진다. 특히 향후 재건축의 핵심 노른자위인 강남권 재건축 시장은 실물경기의 회복여부에 따라 다시 상승분위기를 탈 가능성도 배제할 수 없다. 강남권 재건축동향은 당분간 상승 기조와 하락 기조를 반복할 것으로 전망된다.