8·2대책 전 중도금대출, 잔금대출로 전환시 종전 LTV 적용

8.2 부동산 대책에 따라 투기지역으로 지정되기 전에 받은 중도금 대출을 증액하거나 은행 등의 변경 없이 잔금대출로 전환하는 경우 종전 담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있다.

세대 분리된 자녀가 투기지역 내 부모 소유 아파트를 담보로 주택담보대출을 받았다면 투기지역 소재 아파트를 새로 사면서 담보대출을 받을 수 없다.

재건축조합은 8.2부동산 대책 시행 전 대출을 신청했어야 이주비 대출을 받을 때 종전 LTV를 적용받을 수 있다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이런 내용의 8·2부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련, 세부지침을 마련해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다.

각 은행 등 금융기관 창구에서 들어온 민원 내용에 금융당국이 응답하는 '질의·응답' 형태로 작성된 세부지침은 다음 주부터 각 은행 등 금융기관 창구에서 대출상담 등에 활용된다.

세부지침에 따르면 8.2대책으로 투기지역과 투기과열지구에서 강화된 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 일괄적용은 이달 중순 감독규정 개정안 시행 이전에도 현행 감독규정에 따라 효과가 즉시 발생한다.

금융당국은 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 무주택세대나 2년 이내에 기존 주택을 처분하기로 한 1주택 세대와 계약금 납부나 청약신청을 해 회복이 곤란한 손실이 발생할 것으로 우려되는 경우 예외를 인정키로 했다.

다만, 무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주해 분양권을 보유하고 있는 세대는 무주택세대에 해당하지 않는다.

금융당국은 이와 함께 이달 중순 감독규정 개정안이 시행되면 서민 실수요자 소득요건을 부부합산 연소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원) 이하에서 부부합산 연소득 7천만원(생애최초구입자 8천만원) 이하로 완화할 예정이다.

투기지역 지정 이전에 중도금대출을 받았으면 증액이나 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우 중도금 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출이 가능하다.

다만, 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우 60% 이내에서 가능하다. 은행을 변경하는 경우 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우 40% 이내만 가능하다.

아파트를 분양받는 경우 통상 계약금(10%), 중도금(40%), 잔금(50%)을 내는데, 중도금 대출은 입주시까지 다 갚아야 해서 이후에는 잔금대출로 전환해야 한다.

6.19부동산대책이 시행된 7월 3일 이후 입주자공고가 난 투기지역과 투기과열지구 내 아파트의 중도금 대출이 잔금대출로 전환되는 경우 총부채상환비율(DTI) 50% 한도가 적용된다.

하지만 아파트 가격이 6억원을 초과하거나, 배우자가 주택담보대출 1건 이상 받은 차주이거나, 만 30세 미만인 미혼차주에 대한 잔금대출인 경우 DTI 40%가 적용된다. 입주자모집 공고가 3일 이후 이뤄진 사업장에서 향후 잔금대출을 받을 때는 DTI 40% 한도가 적용되지만, 서민이나 실수요자는 DTI 50%가 적용된다.

세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받은 경우, 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받는 것은 불가능하다.

제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주택담보대출로 인정되기 때문이다. 따라서 자녀는 이미 투기지역에 주택담보대출을 1건 갖고 있어 원칙적으로 투기지역에 추가 담보대출을 할 수 없다.

다만 2년 이내에 기존 주택을 처분하거나 기존 대출상환조건의 특약을 체결하는 경우 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다.

재개발 재건축 조합원의 경우 해당 재건축조합이 3일 이전에 은행을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 대출금액 신청접수가 완료된 것으로 봐 LTV 60%까지 이주비 대출이 가능하다.

투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출은 받을 수 있다.

투기지역 소재 아파트 담보대출 취급 건수 제한 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출은 아파트 담보대출 건수에서 제외하기 때문이다.