재등장한 민간택지 분양가상한제…내달말 첫 적용지역 나올 듯

정부가 5일 8·2 부동산 대책의 후속조치로 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화함에 따라 이르면 내달 말 상한제 적용 지역이 나올 전망이다.

분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도로, 2015년 4월 이후 2년 5개월만에 지정 요건이 개선됐다.

상한제 적용 지역 중 수도권 투기과열지구나 지방자치단체장이 요청한 곳에서는 주택을 분양할 때 택지비와 직·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 분양가격 세부 항목을 지자체가 공시해 더욱 꼼꼼한 외부 '감시'를 받게 된다.

공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 2015년 4월 기준이 대폭 강화된 이후 적용 사례가 없었다.

현재 기준은 ▲ 최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 10% 상승하거나 ▲ 최근 연속 3개월간 청약경쟁률이 20대 1을 넘거나 ▲ 3개월 아파트 거래량이 전년보다 200% 이상 증가한 경우인데, 비현실적이라는 지적이 끊이지 않았다.

일례로 3개월 집값 상승률이 10% 이상 오르는 것은 연간 40% 상승한다는 뜻으로 현실성이 없다.

'연속 3개월 청약경쟁률이 20대 1을 넘는 경우'도 주택시장이 과열됐지만 최근 3개월간 분양된 아파트가 없으면 해당하지 않는 모순이 있다.

이에 국토부는 상한제 지정 요건을 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등으로 완화하기로 했다.

민간택지 분양가상한제 적용 기준을 개선한 주택법 시행령 개정안은 8일 입법 예고되고, 이르면 내달 말 공포되면서 시행될 것으로 전망된다.

일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자 모집승인을 신청한 단지부터, 재건축 등 정비사업은 최초로 관리처분계획 인가를 신청한 주택부터 적용된다.

분양가상한제 적용 지역은 국토부 주거정책심의위원회 심의를 통해 결정된다.

지자체의 분양가심사위원회가 분양가를 심의하고서 입주자 모집승인을 내주게 된다.

분양가상한제 후보지로는 입지가 좋아 분양가가 높게 책정될 수밖에 없고 주택시장이 과열되기 쉬운 재건축 단지 밀집지역이 우선 거론된다.

그 중에서도 투기과열지구로 이미 지정된 서울 강남 지역이나 이번에 새로 투기과열지구가 된 대구 수성구 등지에서 재건축 사업이 활발하다.

그러나 국토부는 지금으로선 어느 곳이 분양가상한제 적용을 받게 될지 예단하기 쉽지 않다고 설명한다.

제도가 이르면 내달 말 시행될 예정이고, 그 때 최근 3개월간 주택 매매가격 동향 등을 따져봐야 하기 때문이다.

박선호 토지주택실장은 "주택 가격이 급등하거나 그럴 우려가 있는 지역 중 적용 요건을 충족하는 지역을 선정하게 될 것"이라며 "한두 달 뒤 주택시장 동향을 예측하기 어려워 지금으로선 어느 지역이 대상이 될지 속단하기 이르다"고 말했다.

분양가상한제 지역에서 분양가는 택지비와 건축비를 합한 가격을 넘을 수 없는데, 자세히 보면 더욱 복잡하게 설계돼 있다.

우선 택지비는 감정평가 금액이다. 여기에 연약·암반지반 공사비, 간선시설 설치비 등 택지 가산비가 붙는다.

건축비는 기본형 건축비와 가산비로 구성되며, 기본형 건축비는 다시 지상층·지하층 건축비로 세분된다.

기본형 건축비는 물가를 감안해 6개월마다 조정되는데, 3월 1일 전용면적 85㎡ 기준으로 3.3㎡당 597만9천원이었다.

건축 가산비는 주택의 품질저하와 획일적인 설계를 막기 위해 고급 연립이나 테라스하우스 등을 지을 때나 홈네트워크 설비 등 고급 사양을 시공할 때 붙는 금액이다.

한편, 최근에는 서울 강남 등지에서 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 아파트가 분양되면서 '로또 아파트' 논란도 제기된다.

이에 대해 박 실장은 "8·2 대책을 통해 실수요자 중심으로 청약제도를 개편했고, 실수요자들에게 시세차익이 돌아가는 것이 맞다고 본다"며 "주변 시세보다 낮은 가격에 분양 물량이 나오는 것이 일회성이 아니라 분양가상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 관리로 지속된다는 기대가 형성되면 시장이 안정을 찾을 것"이라고 말했다.

민간택지 분양가상한제는 2007년 9월 모든 공동주택에 적용됐으나 이후 차츰 대상이 줄었다.

2009년 5월 도시형 생활주택이 적용 대상에서 빠졌고, 2010년 4월에는 경제자유구역 내에서 배제가 심의·의결됐거나 관광특구 내 초고층 건축물의 경우 분양가 상한제 적용이 제외됐다.

이후 2015년 4월 현재의 기준으로 민간택지 분양가상한제 지정 요건이 개정 시행되면서 제도가 유명무실해졌다.