'풍선효과' 분당·'재건축 열기' 수성구에 '규제 종합세트'

재경일보 음영태 기자 음영태 기자의 다른 기사 보기

  • 기사입력 2017.09.05 15:04:17

부동산 규제

정부가 5일 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 새롭게 투기과열지구로 지정한 것은 8·2 대책으로 안정된 집값이 풍선효과 등으로 인한 국지적 과열로 다시 들썩일 빌미를 주지 않겠다는 의지의 표현으로 해석된다.

국토교통부는 투기과열지구를 추가 지정할 때 많은 고려 요소 중에서도 8·2 대책 이후 집값 불안이 계속되는지를 중점적으로 봤다고 설명했다.

실제로 이들 지역은 8·2 대책 이후 주간 아파트 가격 상승률이 0.3% 전후에서 불안한 모습을 보였다.

국토부는 내부적으로 주간 상승률로 특정 지역의 집값 불안 정도를 세 단계로 구분하는데, 상승률이 0.3%를 기록하면 최고 수준인 3단계라고 본다.

지난달 월간 주택가격 상승률에서 분당(2.10%)이 1위, 수성구(1.41%)는 2위를 차지했다.

주간 아파트 가격 상승률을 계산해도 수성은 1.21%(1~4주 누계), 분당은 1.14%를 기록해 역시 나란히 1, 2위를 달렸다.

국토부는 두 지역은 집값 상승률이 물가상승률보다 현저히 높으면서도 직전 2개월간 주택 청약경쟁률이 5대 1을 초과했고 주택보급률·자가보유율이 전국 평균 이하여서 투기과열지구 지정 요건을 충족했다고 밝혔다.

국토부는 투기과열지구를 선정할 때 집값 상승률이 물가상승률의 1.5배 이상 되는 지역을 우선 후보지로 삼고 3개월, 6개월, 12개월 등 다양한 기간으로 데이터를 분석한다고 설명했다.

부산도 8월 월간 집값 상승률이 0.23%를 기록해 투기과열지구로 지정될 것이라는 전망이 있었지만, 주간 상승률이 첫째 주 0.03%에서 넷째 주 0.01%로 낮아지며 안정 추세인 것으로 판단돼 제외됐다.

8·2 대책 때 투기과열지구를 비켜간 일산 서구와 성남시 수정구는 이번에 집값이 불안해 '집중 모니터링' 대상 지역으로 선정됐지만 투기과열지구 지정은 피했다.

일산 서구는 김현미 국토부 장관, 성남 수정구는 김태년 더불어민주당 정책위의장의 지역구여서 부동산 규제가 있을 때마다 주목받았다.

8월 월간 집값 상승률을 보면 일산 서구는 1.15%, 성남 수정구는 0.28%의 상승률을 기록했다.

특히 일산 서구는 집값 3개월 상승률이 2.23%를 기록해 투기과열지구 지정 제1요건을 충족했다.

이에 대해 국토부 관계자는 "정치인이나 장관의 지역구라는 이유로 투기과열지구 지정을 일부러 하지 않은 것은 말도 안된다"라며 "주택 시장 동향을 종합적으로 판단한 결과"라고 말했다.

분당과 수성구를 투기과열지구로 묶은 것은 단순한 집값 상승세 때문만이 아니라 일각에서 지적되는 8·2 대책의 풍선효과를 막고 서울 외 지방에서 재건축 추진으로 인한 집값 불안 개연성을 차단하겠다는 '견제구'의 성격도 있는 것으로 풀이된다.

분당은 8·2 대책 때 투기과열지구로 지정되지 않아 최근 투자 수요가 몰리면서 집값이 오르는 풍선효과가 발생한 곳으로 지목됐고, 안양시 동안구 평촌동이나 대전 등지와 함께 추가 투기과열지구 지정 후보지 1순위로 꼽혔다.

분당은 앞서 11·3 대책 때 청약조정지역으로 지정되면서 청약 규제를 받아온 지역이기도 하다.

그러나 수성구는 청약조정지역에도 들어있지 않았는데 이번에 갑자기 투기과열지구로 묶였다.

국토부는 수성구를 다른 지역보다 규제가 약해 풍선효과가 발생한 곳으로 평가하면서 특히 범어동 일대에서 활발히 추진되는 재건축 단지로 인해 집값이 불안해질 수 있다고 보고 있다.

수성구에서는 부동산 경기가 좋았던 2015년 이후 재건축 시장이 상승세를 유지해 왔다. 범어동 일부에서는 저층보다 수익성이 떨어지는 12층 이상 중층 재건축 단지도 추진될 정도로 재건축 열기가 뜨겁다.

국토부는 수성구에서 조합설립 인가 이후 관리처분계획 인가 신청 전까지 진행되고 있는 재건축 단지가 10개에 달하는 것으로 파악했다.

박선호 주택토지실장은 "분당과 수성구는 교통망 개선이나 지역 개발사업 등 호재가 있었고 규제 수준이 상대적으로 낮아 단기간에 투기수요가 유입된 것으로 보인다"고 말했다.

투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 제한되는 등 대출규제와 청약규제, 재건축규제 등 19종의 규제를 가해 '규제 종합세트'로 불린다.

당장 투기과열지구로 정식 지정되는 6일부터 LTV·DTI 등 대출규제가 강화되는 한편 재건축 조합원 지위양도가 금지되고 분양권 전매가 제한되며, 국회에 계류된 '도시 및 주거환경 정비법' 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한이나 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 제출 등 규제가 추가된다.

분당의 경우 6일부터 오피스텔 전매도 소유권이전등기 때까지 제한된다.

수성구는 수도권 외 지방의 투기과열지구에서도 동일한 오피스텔 규제를 적용하는 '건축물 분양법'이 개정된 이후 오피스텔 전매가 금지된다.

국토부는 투기과열지구 지정의 정성적 평가를 하는 주거정책심의위원회를 서면 심의로 대체했다고 밝혔다.

8.2 부동산 대책 발표 당시에도 주정심을 서면 심의로 대체한 사실이 알려져 '거수기 심의' 논란이 일었으나 이번에도 같은 절차를 거친 것이다.

김영국 주택정책과장은 "투기과열지구 지정은 기밀 유지를 위해 시급히 결정돼야 해 서면으로 심의했다"고 말했다.

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