주택사업연구원 ‘민감 임대료 인상기준 불명확…개선 필요

최근 부영주택 등 민간임대사업자가 법적 임대료 인상 상한인 연 5%로 임대료를 인상하는 것이 과도하다는 논란이 일고 있는 가운데, 임대료 인상 기준이 불명확해 개선해야 한다는 주장이 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 20일 이런 내용이 담긴 '민간건설 공공임대주택 적정임대료 산정체계 및 임대료 관련 분쟁 조정방안 연구' 보고서를 공개했다.

보고서에서 주산연은 "2005년 7월 법 개정 후 '임대료는 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려'하도록 돼 있지만, 적용기준이 불명확해 임대료 인상에 대한 갈등을 제공하고 있다"고 지적했다.

주산연은 "주거비 물가지수와 인근 지역 전세 변동률 등을 모두 고려해야 하는지, 한 가지만 고려해도 되는지, 평균을 적용하는 것인지 등 적용기준이 명확치 않으며 각각의 항목 역시 적용기준이 모호하다"고 말했다.

아울러 주산연은 지자체와 건설사가 임대료 인상과 관련한 법률 해석을 다르게 하고 있어 갈등이 빚어지고 있지만 각각의 해석이 모두 적법하다고 밝혔다.

지자체의 경우 임차인의 부담을 줄이기 위해 가장 낮게 임대료를 책정할 수 있는 법률적 해석을 통해 임대료 인상률을 산정하고 건설사에 권고하고 있다.

LH(한국토지주택공사)의 경우는 관리의 편의성을 위해 '전국' 주거비물가지수 평균을 임대료 상승 시 모든 단지에 일률적으로 적용(2017년에는 전국 공통 연 2.5% 인상)하며, 민간건설사의 경우는 시장의 현실에 맞게 '인근 지역 전세가격 변동률'을 주로 사용해서 5% 이내에서 인상률을 책정하고 있다.

주산연은 "주거비물가지수와 전세가격변동률을 모두 고려한 지자체, 주거비물가지수만 고려한 LH, 주거비물가지수와 인근 유사아파트 전세가격 변동률을 고려한 민간건설사 모두 각각의 입장에서 법의 내용을 해석한 것으로 모두 적법하다"며 "이는 결국 법조항 해석 기준의 모호함으로 발생하는 문제"라고 말했다.

따라서 주산연은 법규 해석을 위한 명확한 기준이 필요하다고 제안했다.

구체적으로 주거비 물가지수의 적용 범위 및 적용기준, 인근 지역 범위, 유사한 임대아파트의 기준, 전세가격 변동률 기준, 최종적인 임대료 상승률 책정 기준 명확화 등이 필요하다는 것이다.

또 민간건설 공공임대주택의 임대료 인상률 결정 시 개별사업자의 단독 결정보다는 객관적이고 공정한 임대료 인상을 위한 '임대료 심의위원회'를 운영할 필요가 있다고 제안했다.

주산연은 "개별사업자가 자체적으로 외부 심의위원을 선임해 '심의위원회'를 설치하고 임대료 인상 시 의견을 수렴해 적정성을 확인하고 임대료 인상의 공정성을 확보해야 한다"고 주장했다.

한편 주산연은 최근 의원 입법을 통해 임대료 인상률을 연 5% 이내에서 2년간 5% 이내(연 2.5%)로 제한하려는 개정안이 발의된 것과 관련, "임대료 인상 한도를 연 2.5%로 인하해 조정하려는 근거가 불명확하다"고 밝혔다.

또 "민간건설 공공임대 사업자의 사업성이 과도하게 제한되는 반면, 중산층 중심의 임차인들에게는 과도하게 경제적 이익을 제공하게 돼 형평성에 맞지 않다"고 지적했다.

노후화 진행과 공가율 증가로 사업성이 낮아지고 있는데 여기에 더해 법정임대료 상한을 연 2.5%로 제한하면 사업성 악화로 민간의 사업 참여가 불가능해진다는 것이다.

주산연은 "따라서 임대료 인상률은 현행 규정인 연 5% 이내를 유지할 필요가 있다"며 "대신 택지, 기금지원 등 기타 정부지원과 표준건축비 현실화, 임대료 산정체계 개선 등 사업자 지원 내용을 개선할 필요가 있다"고 강조했다.