다주택자, 팔 것이냐 Vs 등록할 것인가

다주택자들이 선택의 기로에 섰다.

내년 4월부터 양도소득세 중과 규정이 시행되는 가운데 정부가 13일 임대주택 등록 활성화 대책을 내놓고 등록 임대주택 사업자에 파격적인 조세와 건강보험료 감면 혜택을 제공하겠다고 약속을 내놨다.

이번 방안은 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 혜택을 주고 그렇지 않은 경우 상대적인 불이익을 보게 함으로써 다주택자들이 임대 사업자로 등록하게 하거나 집을 처분하게 하는 목적이 깔려 있다.

이를 위해 정부는 임대 소득세와 재산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세제 감면 혜택에 건강보험료 인하 혜택까지 제시했다. 이와 관련된 조세 관련 법령이 개정되고 변경된 내용이 시행되면 2019년부터 효과가 발생할 것으로 전망된다.

일각에서는 다주택자들이 세금과 건보료 폭탄을 피하기 위해 임대 등록에 나설 것이라는 긍정적인 시각도 있다.

국민은행 원종훈 세무팀장은 "임대를 계속하려는 사람에게는 선택의 여지가 없어 일단 임대 사업자로 등록하는 것이 맞을 것 같다"고 말했다.

원 팀장은 "주택 임대소득이 2천만 원 이하인 경우 세금보다 건보료에 대한 민감도가 큰 편인데, 건보료 상승폭을 최대 80%까지 줄여준다는 것은 상당히 의미 있는 내용"이라고 평했다.

반면, 3주택 이상 보유자와 8년 이상 장기 임대에만 혜택이 몰려 있다는 한계에 대한 지적도 있다.

김 원장은 "다만 혜택이 너무 장기 임대 쪽으로 몰려 있는 것은 아쉽다"며 "다주택자들은 내년 3월까지는 양도세 중과가 되는 4월 이전에 좀 털고 갈 것인지, 8년 이상 장기 보유로 갈 것인지, 강남의 경우 증여나 상속 등을 할지 고민할 것"이라고 내다봤다.

김종필 세무사는 "다주택자들이 등록이나 매각 외에 증여도 생각할 가능성이 커졌다"며 "특히 강남은 세제 혜택의 주택 가격 기준인 기준시가 6억 원 상향 조정이 불발돼 메리트가 없어 등록보다는 매각이나 증여를 선택하게 될 것"이라고 지적했다.

김 세무사는 "계약 후 잔금까지 2개월 걸리니까 올해 말이나 1월 초까지는 의사결정을 해야 할 것"이라고 덧붙였다.

수도권에서 집값 상승세가 계속된다면 정부의 세금 인센티브의 효과가 희석될 것이라는 전망도 있다.

양지영 R&C 연구소장은 "수도권은 임대료 상승폭이 커 임대 사업자에 대한 세제 혜택이 큰 메리트로 작용하기 어려울 수 있다"며 "임대 사업자 등록을 선택하기보다는 '똘똘한' 한채를 두고 다른 주택은 매도하는 방안을 선택할 것 같다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자는 매각, 임대주택 등록, 버티기(보유), 상속·증여 등 4가지 갈림길에 서 있다"며 "이번 방안으로 다주택자들은 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분을 고민할 것이며, 특히 집값 하락 신호가 분명해지고 보유세 인상 방침이 확정되면 '팔자'로 선회하는 다주택자들이 많아질 것"이라고 내다봤다.