서울 집값, 올해 하반기 조정국면 전망

NH투자증권은 서울지역 부동산 가격이 하반기에 조정국면에 진입할 것이라고 20일 전망했다.

김형근 연구원은 올해 부동산 시장의 3대 악재로 부동산 규제와 금리인상, 대규모 입주물량을 제시하면서 이같이 말했다.

그는 "신 총부채상환비율(DTI), 임대업 이자상환비율(RTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 부동산 대출규제와 점진적인 국내 기준금리 인상 기조가 주택담보대출 금리가 높아져 주택구매 여력이 급감할 것"이라며 설명했다.

김 연구원은 "고강도 부동산 규제인 종합부동산세 인상은 주택구매 심리를 악화시켜 신규 수요를 일부 진정시키는 효과를 나타낼 것"이라며 "작년부터 입주물량이 증가하는 지역을 중심으로 진행되고 있는 가격조정이 올해 상반기 경기도, 하반기 서울지역으로 퍼질 전망"이라고 분석했다.

그는 "강남 재건축 사업 장기화와 경기도 입주물량 급증은 서울지역 전셋값 둔화와 소폭의 매매가격 하락세로 이어질 것"이라며 "최근 대출규제가 강화되고 시중금리가 상승하면서 갭투자가 월세에서 전세로 전환하며 전셋값이 하락할 것"이라고 전망했다.

김 연구원은 또 재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트 중 '관리처분계획인가'를 신청하지 못했거나 안전진단 강화에 따라 재건축 사업 추진이 장기화한 곳은 올해 하반기부터 점진적으로 가격조정이 이뤄질 것으로 예상했다.

그는 "다만, 지속해서 교통망이 확충되는 역세권과 자연경관이 좋은 '숲세권', 도시재생 뉴딜 사업 대상 지역, 분양가 상한제로 신규 분양가가 주변 시세보다 낮게 형성된 지역은 가격조정 폭이 제한적일 것"이라며 "자사고·특목고가 폐지되면 학군이 좋은 지역으로의 쏠림 현상도 생길 수 있다"고 덧붙였다.