[전문가 칼럼] 불황을 모르는 오피스 투자법

불황속에서도 독야청청 호황을 구가하는 부동산이 있다. 도심의 중심업무지구(CBD)내에 위치한 오피스 빌딩이다. 2008년 2분기 서울 여의도지역의 오피스는 공실률이 불과 0.4%에 불과하다. 빈사무실 자체가 없다는 얘기다. 여의도지구뿐만 아니라 테헤란로 0.8%, 중구 0.9%수준이다. 이처럼 낮은 공실률은 서울의 주요업무지역 내의 오피스의 임대료와 매매가의 급등으로 나타났다.

대형오피스의 실제 매매사례를 보자. 강남구 테헤란로의 한솔빌딩(24층, 연면적 63,000㎡)은 2003년 한솔개발이 1,800억원의 가격으로 프라메리카에 팔았다. 5년여가 흐른 올해 4,300억원의 미래에셋맵스자산운용이 매수키로 했다. 약 5년간 무려 2500억이란 매각차익이 발생한 것이다.

오피스 빌딩 가격은 낮은 공실률과 함께 상업지역의 지가상승이 급등을 주도했다. 이를테면 서울지하철 2호선강남역을 기준으로 2006년 오피스빌딩을 지을 수 있는 사업부지의 경우 3.3㎡ 당 1억원을 보이던 곳이 지금은 3억 선에도 매물을 구하는 것이 어려운 실정이다. 경기불황과 부동산 침체 속에서도 주거용부동산과 달리 유독 오피스시장만이 상종가를 달리는 원인은 무엇일까, 그리고 이러한 추세는 언제까지 이어질 수 있을지, 투자전략이나 주의할 점은 무엇인지 등에 대해 자세히 알아본다.
오피스(Office)의 정의와 변천 역사

오피스란 사무업무가 주로 행해지고 있는 건물 또는 건물의 일부공간을 뜻한다.

건축역사상 최초의 오피스는 통치자의 집무공간으로 사용되었던 플로렌스의 우피치(Uffizi) 미술관(1560~74)등 15~16세기에 지어진 유럽의 관청건물이었다.

19세기 들어서면서부터 산업혁명과 더불어 근대적인 오피스개념이 접목되기 시작했다. 산업화가 이뤄지면서 교통, 통신, 상업, 금융등 서비스산업이 발달하게 되자 분업화, 전문화의 욕구가 증가면서 오피스에 대한 다양한 요구가 나타난 것이다. 마침 19세기말 엘리베이터의 발명, 건축구조기술의 발전, 타이프라이터와 전화등 사무기기의 획기적인 기술혁신을 계기로 오피스는 공장과 분리되기 시작하였다. 그것이 오늘날의 오피스 개념이 정착된 계기가 되었다. 국내에서 오피스개념이 도입된 것은 1960년대 들어서면서부터이다.

불황속 오피스 가격이 치솟은 진짜 이유는?

이처럼 주식이든 부동산이든 오르는 데는 나름대로 그만의 이유가 있는 법. 그 이유를 파악하면 현재의 진단과 미래 예측도 가능하다. 현재까지의 모습이 불안한 상승이었는지, 추세적인 상승이 가능한지 상승요인을 하나씩 분석해보자.

첫째, 오피스 공급부족이 가장 큰 원인이다. 시장원리의 핵심은 역시 ‘수요-공급’구조에 의해 가격이 결정된다는 것이다. 과거 오피스시장을 반추해보면 2000년대 들어서면서 서울 오피스빌딩의 공급량이 급감했다. 국내·외 기업과 법인들의 실수요 및 투자수요는 증가하는데 반해 공급량은 이에 따르지 못한 셈이다. 업무용빌딩이 들어설만한 자리에 주택투자 붐을 타고 주상복합이 우후죽순 공급된 것도 주요원인이다.

실례로 서울지역의 오피스공급물량추이 그래프를 보면 쉽게 이해된다.

대략 2000년도에 들어서면서부터 오피스공급량이 감소한 것을 알 수 있다. 2007년 도에는 일시적으로 공급량이 급증하였다. 상암DMC와 서초동 삼성타운등 대량공급이 나타났기 때문이다. 그러나 그 추세가 계속 이어지진 못하고 있다. 올해 공급예정물량은 작년 대비 52%에 불과하다. 그나마도 내년도의 공급물량은 더욱 급감 예정이다. 따라서 당분간 주요업무지구를 중심으로 한 오피스빌딩의 공급부족과 가격상승은 명약관화하고 할 수 있다.

둘째, 산업구조의 고도화로 인한 수요변화 때문이다. 산업구조가 지식서비스산업으로 급격히 변화하고 있다. 제조업중심의 산업구조에서는 공장용지등 토지수요급증을 수반한다. 하지만 21세기 들어 산업구조 고도화로 제조업보다는 관리, 개발, 또는 유통이나 판매부문, 금융서비스업등 서비스관련 업무활동 비중 확대되고 있다. 인터넷시대 도래 역시 특정지역으로의 인구및 자본집중을 심화시키는 요인이다. 이를테면 네트워크환경이 우수하고 교통이 좋은 곳의 선호도가 높아진다는 의미이다. 이에따라 수도권이나 도심지의 중심업무지구가 편리성, 합리성, 인재유치, 인프라구축등 여러 가지 측면에서 효율성과 수익성이 높기 때문에 이들 지역에 대한 업무시설 수요 증가로 표출된다.

셋째, 금융상품의 다변화 및 자본시장통합법 역시 영향을 미친다. 과거 대형오피스빌딩은 자금력이 약한 일반인들의 접근이 쉽지 않았다. 투자규모가 큰 만큼 소형 오피스 빌딩을 제외하고는 대부분 기관투자자나 법인들의 독점시장이었다.

그러나 리츠와 부동산펀드등을 이용한 간접투자시장이 활성화 되면서 대형오피스시장도 개인들의 소액참여가 가능한 투자영역으로 변화하기 시작했다. 내년부터는 소위 “자본시장통합법” 시행으로 간접투자상품의 출시가 더욱 늘어날 전망이다. 때문에 중심업무지구 내의 우량 혹은 프리미엄급 대형오피스는 투자물량확보를 위한 금융기관간 경쟁이 심화될 것으로 예상된다. 오피스빌딩의 몸값이 당분간 고공행진을 이어갈 것으로 보이는 대목이다.

넷째, 외국 주요도시의 오피스에 비해 임대수익률이 비교적 높다. 외국인들의 국내 투자행태를 보면 이중적인 현상을 발견할수 있다. 국내주식은 팔아치우면서 한편에서는 서울지역 도심권 프라임 오피스빌딩매입에 열을 올리고 있기 때문이다. 외국 투자기관들의 이러한 이중적인 잣대는 무엇 때문일까. 투자론의 수익률 극대화 이론에 따르면 해답을 쉽게 얻을수 있다. 장차 높은 미래수익이 에상되는 곳에 현재 투자를 집중한다는 전략이다. 국내의 오피스시장은 앞서 살펴본대로 공실률이 다른 선진국 및 경쟁국가 도시들과 비교할 때 비교적 낮은 편에 속한다. 예컨대 국토해양부자료를 서울 전보면 체의 공실률은 올해 2분기를 기점으로 3.1% 수준이다. 참고로 외국의 경우 지난해 4분기기준 홍콩은 2.9%, 런던 3.5%, 파리 4.8%, 로마 5.5%, 워싱턴D.C 7.6%, LA 13.2%이다. 도쿄는 올해 기준으로 3.29%. 말레시아는 3%이다.

임대수익률도 따져보자. 미국등 선진국의 경우 임대수익률이 연4~5%선에 불과한 반면 국내 대형오피스의 수익률은 6~8% 수준이다. 공실률이 낮으면서도 임대수익률이 높은게 국내 오피스시장의 최대 매력이다. 다만 작년이후 오피스매매가가 급등한 만큼 올해 투자할 경우 임대수익률은 평균수익률 혹은 금리 이하로 점차 낮아지고 있는 추세이다.

다섯째, 글로벌 투자기관의 유동성이 풍부하다. 글로벌유동성이 서브프라임모기지사태및 금리인상 여파로 다소 축소되고 있지만 여전히 국부펀드등을 포함한 글로벌유동성은 풍부한 편이다. 조달금리가 비교적 저렴한 대규모 외국자본과 글로벌부동산 투자기관들의 트렌드를 살펴보자. 상업지구내의 수익성부동산과 해안선로의 항구중심지역에 투자에 집중하는 특징이 발견된다. 국내의 도심권 우량오피스건물을 싹쓸이하는 경향마저 나타나 매물 품귀 현상이 심하다.

게다가 금리인상에도 불구하고 국내의 유동성 특히 기업이나 기관투자자의 유동성및 자금여력은 넘친다. 유동성의 물꼬를 터줄만한 마땅한 투자대상이 별로 없다. 주식시장과 주거용 부동산시장의 전반적인 침체양상 탓이다. 이런 가운에 물가상승 혹은 스태그플레이션 등장으로 거액 자산가들은 중장기 저축성의 소위, 묻어두기 투자대상으로 오피스를 선택한 것도 가격상승을 부채질하고 있다. 주지하다시피 부동산 상승기에는 자본이득형 부동산이 뜨지만 침체기에는 월세 등 당장 현금을 손에 쥘 수 있는 수익용부동산이 각광을 받는다. 이를테면 최근들어 소형아파트 및 오피스텔이 인기를 끈 이유를 보면 쉽게 알수 있지 않을까.

또한, 사옥을 매입하려는 수요도 꾸준한 편이다. 기업들이 외환위기 이후 보유한 부동산을 다수 처분해 사옥용 오피스가 없는 곳이 많다. 지난 5년간의 경기회복세로 많은 현금을 축적한 기업들중에는 사옥 매입등 실수요에 관심이 높다. 높은 임대료를 내는 대신 대외신뢰도제고, 고객홍보효과, 재무구조개선 및 장기투자관점에서 그럴만한 충분한 투자가치를 인식한 때문이다. 그런 한편, 중심업무지구 오피스는 관리상의 어려움이나 월세연체 등의 가능성이 적은점도 장점이다.

향후 오피스의 상승추세는 언제까지?

그렇다면 언제까지 오피스건물의 상승추세와 인기가 이어질 것인가. ‘수요-공급’에 관한 시장이론으로 해석을 해보는 것이 가장 객관적일 것이다. 먼저 총론적인 시각에서 볼때?공급물량의 확대는 대략 2011년부터 현실화될 것으로 보인다.

실례로2011년경에 서울의 중심업무지구에 개략적으로 168만㎡의 면적의 오피스가 공급될 예정이다. 을지로2가구역 제5지구, 장교구역 제6지구, 회현구역 제2-1지구, 양재파이시티내의 업무시설, 여의도의 파크원(일부)과 SIFC 등이다. 준공시점이 2011년인 판교테크노밸리 또한 지리적으로 인접한 강남권 등의 오피스수요를 일부 흡수할 것이다. 이물량이 전부는 아니다. 2012년 이후에는 세운상가 4구역과 동자동구역 제4지구(2012년), 공평구역 제15,16지구, 중학구역 제1지구(2013년), 상암DMC 랜드마크빌딩, 용산국제업무지구(2014년~2016년)등이 줄줄이 대기하고 있다. 이를근거로 추정해 볼 때, 2011년까지는 대형오피스의 점진적인 가격상승이 예상된다. 하지만 2012년 이후는 사정이 달라진다. 주요업무지구내의 대형오피스물량 부족현상이 어느정도 해소될 것으로 분석되기 때문이다. 임대료 동반상승도 물가상승, 빌딩관리비용 증가, 공실감소 등으로 2011년까지는 추세상승이 예견된다.

총론적 전체시장은 그렇다 치고 세부시장에 대한 각론으로 들어가 보자.

결론부터 말하면 동일한 입지권역이라 해도 오피스내시장에서도 차별화가 나타날 가능성이 높다. 랜드마크기능이나, 인텔리전트빌딩으로서의 선호도가 떨어지거나, 건축한지 오래된 낡은 중소형오피스는 공급물량증가나 경기위축여부가 큰 변수로 작용할 공산이 크기 때문이다. 돌발적인 변수 발생, 외환위기 재발 등 경기둔화 정도가 예상보다 심화될 경우 오피스시장은 직격탄을 맞을게 뻔하다. 특히 영세한 개인사업자 및 중소기업들의 휴, 폐업이 속출할 경우 공실률 증가-임대료수익률 하락-매매가하락으로 이어질 개연성이 높다.

한편 강북권과 달리 강남권은 수급여건이 낙관적이지만은 않다. 송파 위례신도시, 판교신도시, 서초동 롯데칠성부지외에는 특별한 공급요인이 없는데다 강남권 수요는 꾸준한 증가가 예상된다. 이를테면 여의도및 도심권 중심업무지구와는 공급물량에 큰 차이가 존재하고 이에따라 강남권 오피스 가격상승세는 좀더 길어 질수 있다는 뜻이다. 현재로선 2014~2015년까지는 상승세를 탈 것으로 추측된다.

요약하면 오피스 투자시에는 경기변동이나 수요자예측, 지역별 수급구조등 시장변수에 대한 종합적인 사전점검이 필수적인 절차라고 할 수 있다. 예를 들면 수요가 한정적이고 임차인의 자금력이 높지 못한 중소형오피스 그리고 도심권 외곽지역은 리스크가 상대적으로 높다. 그런만큼 시장기류에 편승한 무분별한 투자는 금물이란 뜻이다. 더구나 오피스시장의 급등에 이어서 향후 차별화 내지 양극화 가능성을 감안할 때, 투자대상과 투자지역의 절대적 압축, 선택전략이 필요한 시기라 하겠다.

결국 오피스빌딩 투자만큼 과학적이고 창조적인 투자기법이 요구되는 상품이 없다고 해도 과언이 아니다. 오피스는 거액부동산으로 장기투자가 대세이다. 자본이득과 임대수익률을 동시에 고려해야 하는데다 경기예측, 도시계획및 상권변화등 변동성과 리스크 요인을 최소화 해야한다는 점도 부담이다.

서울 중심업무지구의 상권특징

- 여의도·마포지역
여의도는 2006년 이후 줄곧 중구보다도 낮은 공실을 기록해 왔으며, 2007년 이후에는 테헤란로보다도 공실률이 낮다. 전경련회관 증축, 자본시장통합법 시행을 앞둔 자산운용사등 금융기관의 신설, 해외 기관투자자 확대에 따른 입주수요 증가등이 이유이다.

- 강남지역
강남지역은 삼성물산 이전, 삼성전자 서초타운 입주 예정등으로 테헤란로 및 삼성타운 주변을 중심으로 활황세를 이어가고 있다. 테헤란로의 오피스부족이 양재, 청담지구까지 영향을 미치고 있다.

- 광화문 용산등 도심지역

중구 대우빌딩과 용산구 국제빌딩의 리모델링공사등과 도시환경정비사업 진행등으로 임대공급 부족이 심한편이다. 그 여파로 서울의 4대권역 중 광화문지역과 중구등의 오피스는 임대료와 관리비 수준이 가장 높은 편에 속한다.

향후 오피스투자의 유망지역은

향후 오피스투자에 관심을 가질만한 유망지역은 어디일까. 중심업무지구로서의 기능을 수행하는 서울 핵심지역인 여의도. 마포지구, 광화문지구, 강남지구는 여전히 투자 1순위이다. 미래의 중심업무지역으로 태동될 것으로 예상되는 용산, 뚝섬, 송파, 강동, 동대문, 영등포지역 등도 새로운 특급 유망처로 급부상 중이다. 국제업무지구, 동대문 플라자, 제 2롯데월드등 소위, 대형 호재가 즐비하기 때문이다.
최근 준공업지구해제로 개발용도, 용적률이 확바뀌는 구로, 금천지구 역세권도 금싸라기 땅이다. 판교신도시 분양사례를 볼때 송파위례신도시, 문정장지지구내 업무, 상업지구도 투자가치가 높은 편이다. 이를테면 강남권은 이미 포화상태에 이른 강남대로, 테헤란로, 교대역인근 보다는 양재대로, 강남구청로, 청담 신사대로, 삼성역, 수서역 주변등이 유망하다.

예컨대, 투자금 30~100억원 정도면 서울강남권 이면지역, 송파구 잠실역세권, 신천역, 강동 천호. 성내역세권, 구로. 금천역세권, 분당·판교신도시의 중소형 빌딩에 대한 직접투자도 가능하다.

수도권도 노려볼만하다. 국제도시로 변신중인 인천과 산업중심지로 발돋움하는 안양, 안산, 부천, 평택, 화성지역 그리고 강남권 인접지역인 성남, 하남, 광주, 용인 및 분당, 일산, 평촌신도시를 들수 있겠다. 부산등 지방대도시의 경우는 보다 신중한 투자자세가 요구된다. 서울지역보다 경기둔화의 영향을 민감하게 받는데다 인구감소-소득감소로 인해 지속적인 임대료상승을 기대할 수 없기 때문이다. 다만, 울산 창원 김해 거제 포항 군산 천안 아산등 신산업도시로 성장중인 도시의 중신업무지구 오피스는 꾸준한 임대료 상승을 기대할수 있다는 점에서 다른 투자처보다는 보다 유리하다.

오피스투자시 주의 할 점

올바른 오피스 투자법과 키포인트는 무엇일까. 우선 오피스 투자방법은 3가지로 구분할수 있다. 직접 나대지등을 매입해 개발주체가 되는 방법, 개별등기 가능한 기존의 오피스를 매입하는 방법, 그리고 리츠나 부동산펀드등을 이용한 간접투자방식이다.

먼저 일반인들이 직접투자시 무엇을 따져보고 주의해야 하는지등을 살펴보자.

첫째, 입지 혹은 상권력분석이다. 역세권의 여부, 관청이나 타 건물과 접근성을 높여줄수 있는 대형건물 밀집지역 인지, 인근에 랜드마크기능을 하는 건물이 있는지등 입지및 상권력을 면밀히 따지는게 좋다. 오피스는 업무용부동산으로서 임차인들은 주변의 교통과 업무환경의 편리성을 최우선으로 선택한다. 이를테면 랜드마크건물을 선택하는 이유는 랜드마크가 있는 곳을 주요업무지구라보면 틀림이 없다. 글로벌기업 및 대기업이 주된 테넌트이기 때문이다. 그리고 종업원들의 교통편리성 제공과 함께 고객들에게 사무실의 위치를 알리는데 훨씬 수월하는등 홍보효과도 높다.

둘째, 서류검토이다. 법률적권리 관계를 사전에 잘 파악하여야만 골치 아픈 문제를 사전에 피할수 있다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획, 지구단위 계획여부등의 공적 장부에 대한 촘촘한 점검 및 개발용도에 대한 법적검토가 필요하다.

셋째, 건물의 물리적(기술적)분석이다. 오피스빌딩 등은 건물의 하자상태를 점검하는 것은 매우 중요한 부분이다. 필자의 ‘부동산 투자는 과학이다’에서도 이미 언급한 것처럼 기술적 분석은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 건물을 매입할 때 이러한 기술적 분석을 제대로 하지 않으면 향후 리모델링등 보수비용이 만만치 않게 들어갈 수 있다. 잘 지은 건물과 부실하게 지은 건물의 경우 10년 이내에는 잘 드러나지 않는다. 새 건물인 경우는 더더욱 그러하다. 만약 100억원대의 건물에서 부실한 부분이 발생될 경우 보통 내부설비나 기능개량을 정비하는데 10~20억 정도의 비용이 들어갈 수도 있다. 따라서 오피스 매입전에 건물에 대한 기술적 분석은 필수이다. 예를들면 배관에 문제가 없는지, 누수되는 곳은 없는지, 벽에 금이 간 곳은 없는지등 구조상 안전과 관련된 부분을 중점적으로 살펴보자.

넷째, 수익률분석이다. 오피스투자시 기대할수 있는 수익은 자본이득(자산가치상승)과 임대수익이다. 어떤 것을 선택하든 투자를 통해 얻을 수 있는 기대수익이 1년 정기예금금리의 1.5배 이상이 되는 것이 좋다. 그래야 투자가치가 발생하는 법이다.

그러나 자본이득을 미리 예상하는 것은 쉽지 않다. 가격상승요인에는 경기, 지가, 대체 업무중심지의 출현, 해당 건물의 보수관리 상태등 여러 가지변수가 많기 때문이다. 반면 임대수익률은 비교적 정확하게 따져볼 수 있다. 임대수익률만 놓고 보면 최소 정기예금수준보다는 높은게 안전하다. 그리고 오피스는 수익형 투자대상인 만큼 현실적인 임대수익률에 비중을 좀더 두는 것이 좋겠다.

위에서 설명한대로 직접투자시에는 유의할 점이 많다. 따라서 일반 소액투자자라면 간접투자가 보다 유리하다고 말 할수 있다. 간접투자방식에는 리츠와 부동산펀드가 있다. 참고로 지난해 만기도래로 상환된 부동산펀드의 평균수익률은 연 8%정도이다. 대략적으로 정기예금 금리보다는 2~4% 정도 높은 수익률을 기록한 셈이다. 간접투자시 가장 대표적인 두가지만 알아보자.

첫째, 포트폴리오의 분산효과이다. 부동산 역시 100% 안전한 투자대상은 아니다. 지역적 차별화에 따른 가격 양극화, 금리와 경기변화에 따른 가격의 변동성, 환금성제약 등 여러 가지 투자리스크가 존재한다. 따라서 분산투자를 통한 리스크의 분산이 필요한데, 간접투자를 이용하면 비교적 적은 비용으로도 전문가에 의한 지역별, 투자유형별 분산이 가능해진다. 즉 개인의 자산 포트폴리오를 다양화할 수 있는 장점을 지닌다.

둘째, 절세측면에서 유리하다. 취득·등록세의 50% 감면(2009년12월31일까지)과 다주택자라도 양도소득세 대신 매매차익에 대한 배당소득세(15.4%)만 내면 된다. 동일한 부동산이라도 세제측면에서 볼 때 직접투자보다 간접투자가 절세측면에서 단연 유리하다.

글ㅣ고종완 (주) RE멤버스 대표이사

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