[보금자리해부①] 보금자리 주택 사전청약 D - Day 임박

보금자리 주택의 사전 청약이 눈앞에 다가왔다. 보금자리 주택은 서울 및 수도권 요지에 위치하고 있을뿐더러 가격적인 측면에서도 투자자들에게 큰 메리트가 있는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 절호의 기회다. 이에 따라 이번 사전청약에 실수요자들을 비롯한 많은 투자자들이 촉각을 곤두세울 것으로 전망된다.

서민 주거안정 ‘초점’

정부는 서민의 주거안정을 위한 정책의 일환으로 보금자리주택을 보급키로 했다. 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥지구, 하남 미사지구 등 4곳이 시범지구로 선정됐다. 보금자리주택은 기존 가격보다 15%인하한 분양가로 공공이 직접 건설해 공급하는 주택이다. 이처럼 보금자리지구는 기존 신도시•택지지구와 같은 방식으로 개발되지만 이들보다 서울 도심에 가깝고 분양가를 낮춘 주거지다. 수도권 인근의 그린벨트를 해제해 올해부터 2018년까지 150만가구가 공급될 예정이고, 이 가운데 70만 가구는 중소형 분양주택으로, 80만 가구는 임대주택으로 공급해나갈 청사진을 가지고 있다.

보금자리 주택이 주목받는 이유는 주택 선택 시 최우선 과제로 꼽히는 입지와 가격 시세적인 면에서 유리한 상품이기 때문이다. 기존 서민 주택의 고정관념을 뛰어넘어 다양한 편의시설을 갖춘 고품질의 아파트를 선보인다는 구상이다. 이처럼 탁월한 입지여건, 낮은 분양가와 다양한 편의시설 등을 고루 갖춘 보금자리주택은 올 하반기 분양시장의 핫이슈임에는 틀림없다.

보금자리 주택은 강남지구, 서초지구, 고양원흥지구, 하남미사지구 총 4곳에서 시범적으로 공급된다. 모두 5만 6000여 가구가 지어지는 데 이 가운데 보금자리주택은 3만 9000여 가구다. 10월에는 전체 분양주택 1만 9237가구의 80%인 1만 5390가구가 사전예약제로 청약자를 모집한다. 나머지 20%는 내년 하반기 입주자를 모집한다.

보금자리 주택에 가장 큰 메리트는 역시 가격적인 측면이다. 특히 강남권의 보금자리 주택은 인근 아파트값의 절반 수준인 3.3㎡당 1200 ~ 1300만 원 이내에서 분양될 전망이어서 투자자들의 집중 이목을 받고 있다. 이와 함께 고양시 원흥지구와 하남시 미사지구 보금자리 주택은 3.3㎡당 900만 ~ 1000만 원 선에 분양될 것으로 전망된다. 여기 보금자리 아파트도 원흥지구에서 가까운 고양 행신2지구와 미사지구 옆 강일지구의 새 아파트 매매가가 3.3㎡당 1300만 원 선인 점과 비교하면 시세보다 30%이상 저렴하다고 할 수 있다.

보금자리 주택은 서민의 주거 안정에 초점을 맞춤과 동시에 인근시세보다 낮은 분양가는 부동산 가격 상승의 진원지인 강남권 시세 안정에도 도움을 줄 것으로 기대된다. 특히 강남과 같은 수요가 많은 지역에서 시세보다 훨씬 싸게 공급돼 강남 집값 상승세의 제동을 걸 수 있을 것이란 기대감이 반영돼 있다.

보금자리주택 사전예약

보금자리주택의 특징은 전체물량의 80%를 사전예약제로 뽑는 것이다. 사전예약방식이 적용된 분양주택은 오는 10월 보금자리주택에서 처음 도입돼 시행될 예정이다.

사전예약제는 2008년 9.19대책에서 나온 분양방식으로 주공 등 공공 사업주가 보금자리주택 여러 단지를 묶어 공포하면 청약자가 1지망에서 3지망까지 예약신청을 해 입주자를 선정하는 방식이다. 일반 청약보다 청약하고자 하는 주택에 1년 먼저 예약한다고 보면된다. 이때 사전예약자는 복수의 단지를 입주시기, 분양가, 입지 등 정보를 보고 비교해 선택할 수 있다. 또 사전예약으로 당첨된 사람은 당첨을 포기하거나 유주택자가 되는 특별한 사정이 발생하지 않는 한 본청약 단계에서 입주자로 확정된다.

보금자리 지구 시범지구에 들어설 중대형 민간주택 1만 5000여 가구는 내년 하반기부터 청약예금 가입자들에게 공급된다. 임대는 없고 모두 분양주택으로 주택 크기는 평균 140㎡ 정도다.

중대형 주택에는 고급 연립주택(4층)과 주상복합 아파트도 들어 있다. 연립주택은 하남 미사지구 377가구, 고양 원흥지구 125가구 등 502가구가 나오며 주상복합 아파트는 미사지구에만 2605가구가 선보인다.

사전예약시 주의할 점은 사전예약의 당첨자로 선정되면 다른 사전예약에는 청약할 수 없다는 것이다. 다만 다른 본청약은 할 수 있다. 또 예약을 포기하거나 부적격자로 선정되면 재당첨제한처럼 사전예약이 제한된다. 이 기간은 과밀억제권역의 경우 2년, 그 외 지역은 1년이다. 다만 생업등의 이유로 이사를 했다든지 상속받는 주택으로 이사한 경우, 이혼, 해외이주 등의 부득이한 경우는 예약 참여에 제한이 없다.

보금자리주택용 그린벨트 추가 해제

정부가 획기적인 서민주택 공급을 강조하며 보금자리주택 건설을 위한 수도권 개발제한구역(그린벨트) 추가 해제를 검토키로 함에 따라 그 대상지에 관심이 집중되고 있다.

정부는 상수원 보호구역이 아니면서 이미 그린벨트로서 보존가치가 적은 비닐하우스나 창고 밀집지역을 우선 해제대상지역으로 꼽아 이들 지역이 추가해제 대상으로 급부상하고 있다.

부동산업계는 경기 과천, 하남, 남양주, 의왕, 고양, 성남, 시흥 등을 우선해제 대상지역으로 예상하고 있다. 과천시는 90%, 의왕시는 89%, 하남시는 86%, 시흥시는 70%가 그린벨트이고 서울과 인접해 있어 보금자리주택에 들어서기 좋은 곳이기 때문이다.

성남과 고양지역 역시 서울과의 근접성과 그린벨트가 많아 해제 가능성이 점쳐지고 있다.

특히 창고와 비닐하우스가 많아 녹지로서 기능을 상실한 그린벨트는 하남시가 18.0㎢, 시흥시 5.3㎢, 과천시 2.0㎢가 되는 점도 눈여겨 볼 만하다.

고양시의 경우 논과 밭, 비닐하우스가 대부분을 차지하면서 수년 전부터 개발설이 나돌고 있는 덕양구 지하철 일산선 대곡역 앞 화정지구 서쪽 대장동•내곡동 지역과 행신동•화전취락지구 일대가 유력한 후보지로 꼽힌다.

남양주 지역에서는 국도47호선 동쪽 퇴계원과 진접지구 중간지점에 비닐하우스가 대거 들어선 진건읍이 우선 거론되고 있다.

의왕시는 5∼6년 전 경기도에서 신도시 개발을 검토했던 청계호수 주변이 해제가능성이 높다는 분석이다.