토지공개념이 뭐길래...고강도 부동산 규제 시사

최근 부동산 가격 급등과 관련해 이해찬 더불어민주당 대표가 토지공개념을 언급하며 고강도 부동산 규제를 시사했다.

이해찬 대표는 11일 이재명 경기도지사와 만난 자리에서 "토지공개념을 도입한 것이 1990년대 초반인데 개념으로는 도입해놓고 20년 가까이 공개념의 실체를 만들지 않아서 토지가 제한 공급된다"며 토지공개념을 다시 언급했다.

이 대표는 특히 "토지가 공급이 안 돼 집값이 폭등할 수밖에 없는 구조인데 이것을 극복하려는 종합대책을 중앙정부가 모색 중"이라고 말해 13일께 발표될 대책에서 강도 높은 규제가 나올 것임을 예고했다.

▲ 토지 공개념이란?...사적 소유권 인정하되 정부 토지 시장 개입 허용=토지의 개인적 소유권은 인정하되 이용은 공공복리에 적합하도록 하자는 것으로 토지시장이 제대로 작동하지 못할 경우 정부가 토지시장에 개입하게 되는 현상이다.

그러나 현행 헌법에 명시된 개념은 아니다. 다만 헌법 122조에 ‘국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다’고 규정돼 있다.

우리나라에서는 집값과 땅값이 급등해 전국적으로 부동산투기붐이 일어나자 정부가 토지공개념을 적용한 「택지소유상한제」,「유휴지제」,「토지거래신고제」,「농지취득자격증명제」,「개발이익환수제」,「토지초과이득세」등 토지의 소유ㆍ거래ㆍ세금과 관련된 정책을 내놓은 바 있다.

▲ 토지 공개념 적용 정책들...재산권 침해‧ 위헌 결정 등 폐지돼=노태우 정부 시절 택지소유상한제법과 개발이익환수법, 토지초과이득세법 등 3개의 토지공개념 법률이 만들어졌다.

토지공개념은 국민의 재산권 침해 문제로 시행도 하지 못하거나 시행 중에 위헌결정 등으로 폐지됐다. 또 외환위기 당시 경기 활성화를 위해 이러한 법을 없애기도 했다.

헌법 불합치나 위헌 판정을 받아 택지소유상한제법과 토지초과이득세법은 폐지됐고, 개발이익환수제법은 합헌 결정을 받았다. 현재 시행되고 있는 종합부동산세, 재건축초과이익 환수제도 토지공개념에 입각한 제도로 볼 수 있다.

「택지소유상한제」는 가구당 200평을 초과하는 택지를 취득하려는 개인과 택지를 사려는 법인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 한 제도로 1990년부터 시행되었다.

이 제도에 따라 일정 기간 내에 허가한 목적대로 이용하지 않는 경우에는 초과소유택지가격의 7∼11%를 택지초과소유부담금으로 부과하여 1998년까지 약 1조6779억6900만원을 거둬들였다. 하지만 1998년 9월 폐지됐고 이후에 위헌 판정을 받았다.

「개발이익환수제」는 택지개발, 산업단지 조성 등 30개 사업에서 나오는 이익을 환수하기 위해 개발부담금을 부과한 제도이다.

2001년 12월말 부담금관리기본법을 만들어 수도권 외의 지역에 대해서는 2002년 1월부터 부과를 중지했으며, 수도권에 대한 부담금 부과는 2004년부터 중지됐다.

「토지초과이득세」각종 개발사업으로 유휴토지의 땅값이 올라 땅주인이 얻은 토지초과이익을 세금으로 환수하는 제도로 실현되지도 않은 이익에 대해 미리 과세를 하는 것은 지나친 규제라는 이유로 헌법불합치 판정을 받고 1998년 12월 폐지됐다.

이 대표가 토지공개념을 부동산 문제 해결을 위한 해법으로 다시 들고나오면서 향후 정부가 내놓을 부동산 대책에 관련 내용이 포함될지 주목된다.