다주택자 전세대출 보증 제한에 대한 일문일답

재경일보 음영태 기자 음영태 기자의 다른 기사 보기

  • 기사입력 2018.10.08 10:42:09

아파트

오는 15일부터 2주택 이상 다주택자는 전세자금대출 보증을 받을 수 없다. 1주택자라도 부부 합산소득이 1억 원을 넘지 않아야 공적 전세대출 보증이 가능해 진다.

금융위원회는 9·13부동산대책의 후속조치로 이 같은 내용을 포함하는 전세보증요건 강화 방안을 오는 15일부터 시행한다고 7일 밝혔다.

다음은 다주택자 전세 자금 신규 보증 전면 중단에 따른 일문일답이다.

▲부부합산 소득 연 1억원이 넘는 고소득 1주택 보유자도 전세자금 신규 보증이 중단되나.

-부부 합산 소득이 연 1억원을 넘는 고소득 1주택 보유자도 주택금융공사·주택도시보증공사 등 금융 공공기관 보증을 이용할 수 없고, 민간 기업인 SGI서울보증에서만 전세 대출 보증을 받을 수 있다.

▲ 다주택자 전세 계약자는 신규 전세대출 보증이 전면 중단되나.

-다주택 요건에 해당하는 전세 계약자는 앞으로 은행에 전세금 대출을 신청해도 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증 등 국내 3개 보증기관이 모두 대출금 지급 보증을 하지 않아 전세 대출을 받을 수 없다.

▲ 2주택자 이상 보유자의 경우 보증 만기 전 1주택 초과분 처분하지 않으면 어떻게 되나.

-금융위는 전세 대출을 해준 은행 등 금융기관이 1년마다 대출자의 실거주 및 주택 보유 수 변동 여부를 확인해 실거주가 아니라면 대출금을 회수하고 2주택 이상 보유자의 경우 보증 만기 전 1주택 초과분을 처분하지 않으면 전세 보증을 연장하지 않도록 할 방침이다.

▲ 전세 보증 요건 강화 시행일인 15일 이전에 이미 전세 계약을 체결한 세입자일 경우 입주와 대출은 15일 이후인데 적용 대상인가.

-바뀐 규정은 10월 15일 대출 신청분부터 적용한다. 다만 시행일 전 전세 계약을 맺었다면 새로 도입한 주택 보유 수나 1주택자 소득 요건을 적용하지 않고 종전 기준(주택 수·소득 요건 없음)에 따라 보증을 이용할 수 있다.

단, 대출자가 전세 계약 체결 및 계약금 납부 사실을 증명할 수 있는 계좌 이체 납부 내역 등을 직접 제출해야 한다.

▲ 현재 전세 대출 보증을 이용 중인 3주택자일 경우, 이달 15일 이후에 기존 전세 계약을 갱신하고 대출도 연장할 거라면 전세 대출 보증을 계속 이용할 수 있나.

-규정 개정 전에 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년 안에 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장을 허용한다. 예를 들어 집이 세 채인 3주택자인 경우 보증 연장 후 2년 이내에 집 두 채를 처분하겠다는 확약서를 내야 한다.

▲ 아파트 한 채와 오피스텔 한 채를 보유한 2주택자일 경우 전세 대출 보증을 받을 수 있나.

-주택 보유 수는 보증 신청자와 배우자가 가진 일반 주택과 등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재하는 복합 용도 주택을 포함한다. 하지만, 오피스텔은 주택법상 주택이 아니어서 주택 보유 수에 포함하지 않기 때문에 1주택 보유자로 본다.

또 지방의 사용 승인 후 20년 이상 지난 노후 단독주택, 지방의 85㎡ 이하인 소형 단독주택 보유자 등도 다른 지역으로 이사할 때 기존 주택을 주택 수 산정에서 제외한다. 규제 필요성이 매우 낮다고 보기 때문이다.

▲ 주택 임대사업자 등록을 하고 집 두 채를 민간 임대주택으로 운용하는 경우 이런 임대주택도 주택 보유 수에 합치나.

-원칙적으로는 개인 임대사업자가 민간임대주택 특별법에 따라 등록한 임대주택도 주택 보유 수에 포함해야 한다.

다만 정부가 임대사업자 등록을 독려했던 것인 만큼 정책 신뢰를 고려해 부동산 대책을 발표한 지난달 13일까지 매매 계약을 맺고 구매한 임대주택이라면 계약금 납부 내역 등 증빙 자료를 받고 주택 보유 수 산정에서 제외하기로 했다.

▲ 분양권도 주택 수에 들어가나.

-분양권이나 조합원 입주권은 현재 들어가서 살 수 있는 집이 아니므로 전세 보증 취급 시 주택 보유 수에 포함하지 않는다. 따라서 현재 1주택자이면서 분양권이나 입주권을 갖고 있다면 전세 대출 보증을 이용할 수 있다.

▲ 현재 미혼이면서 1주택자인 1인 가구다. 1주택자 전세 보증 소득 요건은 부부 합산 기준과 같은 금액을 적용하나.

-그렇다. 집을 한 채 보유하고 연봉 1억원 이하인 1인 가구라면 주택금융공사, 주택도시보증공사의 전세 보증을 이용할 수 있다.

▲ 전세대출 보증이 되는 경우는 무엇인가.

-2주택 이상 다주택자들은 보증을 아예 이용할 수 없게 돼 전세 대출이 불가능해진다. 기존에 받은 전세 대출은 1주택자의 경우 소득에 상관없이 연장할 수 있으며, 다주택자라면 1주택 초과분을 2년 안에 팔겠다고 약속해야 한 차례 연장이 가능하고, 팔지 않으면 더는 연장할 수 없다.

소유 주택 수를 계산할 때 주택담보대출과는 달리 분양권이나 입주권은 제외되며, 오피스텔이나, 비수도권, 비 도시지역에 있는 20년 이상 노후 단독주택, 85제곱미터 이하 소형 단독주택 등도 주택 수에서 빠진다.

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