[Q&A] 합산배제 신고 요건 강화…임대사업자, 종부세 절세 꿀팁

정부가 올해부터 ‘합산배제’ 요건을 강화하면서 종부세 폭탄을 피하는 절세 팁에 대한 관심이 커지고 있다. 종합부동산세 합산배제는 등록 임대사업자가 보유한 임대주택과 사원용 주택 등을 종부세 부과에서 제외해주는 제도다.

국세청은 올해 종합부동산세 정기고지(11월)에 앞서 합산배제 및 과세특례 부동산 정보를 반영하기 위해 23만여 명에게 신고 안내문을 발송했다고 14일 밝혔다.

국세청은 합산배제 부동산 신고를 앞두고 주요 내용을 문답 형식으로 안내했다.

▶합산배제 신고 대상.

장기 임대주택 및 사원용 주택, 미분양 주택, 대물변제 주택, 가정 어린이집 등이다. 건설 사업자가 주택을 짓기 위해 취득한 땅도 포함된다.
지난해 3월까지 등록한 경우 임대 기간 5년 이상이면 장기 임대로 분류한다. 이후 등록했다면 8년 이상이어야 장기 임대다.

▶종부세 합산배제 신고를 하면 혜택은.

합산배제 신고를 하면 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

▶조정대상지역이 아닌 곳에 보유한 3주택 가운데 하나를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용을 받는다면 세율 적용은 어떻게 되나.

합산배제 임대주택의 경우 세율 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로 비(非)조정대상지역 2주택 소유자로 간주돼 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.

▶지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하나.

변동사항이 없으면 신고할 필요가 없다. 다만, 기존 합산배제를 적용받은 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됐다면 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.

합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 부동산에 대해서는 경감받은 세액과 이자 가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다.

또 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

▶임대료 증액 5% 상한 요건은 어느 시점부터 적용되나.

2019년 2월 12일 이후 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 것부터 적용된다.

▶조정대상지역 임대주택은 합산배제를 적용하지 않는 시점인 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했지만 계약시점이 그보다 빠르다면 임대주택 합산배제가 가능한가.

 2018년 9월 13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다.

▶실제로 주택을 임대하고 있지만 임대업 미등록 상태라면 합산배제 신고를 할 수 없나.

종부세 과세기준일인 6월 1일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자라면 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하면 합산배제를 적용받는다.

다만 아파트의 경우 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 주택임대사업 등록이 불가능해져 합산배제도 적용되지 않는다.

▶임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간으로 인정되나

임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며 등록 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간에 포함되지 않는다.

▶올해부터 달라져 주의해야 할 것.

지난해 9ㆍ13 부동산 대책 이후 합산배제 대상 요건이 강화됐다.

1세대가 국내에 1주택 이상 가진 상태에서 지난해 9월 14일 이후 조정대상지역(서울 전역과 경기도 과천ㆍ성남, 세종, 부산 해운대 등 전국 42곳)에서 새로 취득한 장기 일반 민간임대주택은 합산배제 적용대상에서 제외한다.

다만 해당일 이전에 주택 매매 계약을 맺고, 계약금을 지급한 사실을 증빙하면 합산배제를 적용한다. 또 임대주택의 경우 올해 2월 12일 이후 주택 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 임대보증금ㆍ임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우 합산배제 대상이 아니다.