공공 주도 재건축, 초과이익환수제 풀어준다

공기업이 주도하는 재건축 정비사업에서는 재건축초과이익환수(재초환)을 면제하기로 했다. 조합원의 2년 거주 의무도 적용되지 않는다.

정부가 4일 발표한 ‘2·4 공급대책’에 따르면 공공 직접시행 정비 사업은 민간 조합 주도에서 재개발·재건축을 공공이 위탁받아 진행하는 것이다.

이를 통해 5년간 서울 9만3000가구, 경기·인천 2만1000가구, 지방 광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급한다는 계획이다.

기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기본 전제로 추진되지만 이 사업은 아예 공공기관이 주민동의를 얻어 토지를 확보하고 직접 시행한다.

기존 정비조합이 있는 곳은 조합원 과반수의 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되며 조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.

사업 추진이 확정되면 공공기관은 단독 시행자가 돼 현물선납과 수용 방식으로 부지를 확보하고서 사업을 시작한다. 토지를 선납하는 토지주에게는 양도소득세가 면제된다.

사업이 추진되면 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차가 생략되고 지자체 통합심의가 적용된다. 이렇게 되면 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내에 끝낼 수 있다는 게 정부의 설명이다. 

용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다.

입지여건 상 종상향이나 법정상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화한다. 

층수제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정이다.

공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다. 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않는다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다.

기존 정비 사업장이 공공 직접시행 방식으로 변경할 때 기존에 선정한 시공사는 승계되고 매몰비용 보전은 지원된다. 시공사 선정 권한은 주민들에게 남긴다는 취지다. 

사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급된다.

개발 사업으로 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지다.

용적률 상향 시 그에 비례해 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위에서 공공임대를 의무적으로 공급하게 하는 방식이다. 재건축에도 공공임대 제공 의무를 부여한 것이 특징이다.

기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내다. 기존 정비사업의 기부채납 비율 20~25%보다는 낮다.

이와 함께 토지주가 정비사업을 시행하는 소규모 정비사업도 활성화된다. 이를 통해 서울에 6만2천호 등 전국에 총 11만호의 주택을 공급할 예정이다.

역세권과 준공업지역 내 5천㎡ 미만 지역에선 소규모 재개발 사업이 추진된다. 토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청하면 된다. 이때 토지주 4분의 1 이상의 동의가 필요하다. 소규모 재개발은 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 사업계획승인을 받으면 사업에 불참하는 주민에 대한 토지 수용권을 부여받는다.