광명·시흥 3기 신도시, 진짜 집값 잡을까?

정부가 2·4 대책 후속 조치로 경기도 광명 시흥에 7만 가구 규모의 3기 신도시를 조성하겠다고 밝힌 가운데 이번 공급안이 서울을 포함한 수도권 집값 안정화에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

정부는 광역교통대책을 수립해 서울과의 출퇴근 거리를 단축하는 등 주택 수요를 분산하는 효과를 기대한다.

그러나 전문가들은 서울에서 집을 구하려는 수요가 경기도로 이동할 수 있을지가 의문이라고 보고 있다. 

▲ 공급 늘리면 서울 수요, 경기도로 자동 이동할까?

공급 물량이 늘어나면 이에 따른 수요 분산 효과를 기대할 수 있겠지만 문제는 실수요자들이 집을 살 때 가장 고려하는 것들이 무엇인지 파악하지 않으면 미분양 사태가 발생할 수 있다는 점이다. 단순히 주택 공급을 늘린다고 해서 주택난 문제가 해결되지는 않는 다는 것이다.

대표적인 사례가 수도권 시흥장현, 양주회천에 들어선 신혼희망타운이다. 이곳은 청약시장에서 0.64대1, 0.9대 1을 기록했다. 신혼희망타운이 청약 시장에서 외면을 받는 이유는 소형평수, 소득기준에 비해 높은 분양가, 시세차익을 돌려줘야 하는 '환매조건부' 조항 때문이다.

서울 집값이 떨어지지 않는 이유는 주택 공급물량보다 수요가 더 많기 때문이다. 서울 지역 중 특히 강남 3구 집값이 비싸지만 수요가 몰리는 이유는 교통,문화,교육 등 인프라가 잘 갖춰져 있는 데다 '강남불패'라는 말이 있을 정도로 시세차익도 기대할 수 있어 투자수요가 높은 지역이다.

실수요자들은 실제로 교통이 편리하고 학군이 잘 형성되어 있는 입지 조건을 크게 고려할 수밖에 없다.

▲아직 예고 뿐인 교통대책…2028년 입주, 7년 기다려야

현재 이 지역 교통난도 정부가 해결해야 할 과제다. 현재 광명에서 서울 강남권으로 이동할 때 이용하는 서부간선도로는 상습 정체구간으로 꼽힌다.

국토부는 신도시를 관통하는 남북 도시철도를 건설해 1호선, 2호선, 7호선, 신안산선, GTX-B, 제2경인선 등으로 환승·연결되도록 검토하겠다고 설명했다.

하지만 신안산선과 GTX-B는 현재 건설·계획 중이며, 제2경인선은 예비타당성조사 중이다. 게다가 국토부는 "교통대책은 수요, 현장여건 등을 감안해 세부검토를 거쳐 수립할 예정"이라고 밝혀 교통 문제가 해결되기까지는 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 빨라야 2025년 분양, 2028년 입주가 시작돼 당장의 주택난을 해소하기 어렵다고 지적한다. 즉 실제 공급이 되기까지 7년이 걸린다는 것이다.

또한 실수요자들을 유인할 교통·학군 문화 등 인프라를 확충하는 데도 상당한 시간이 에상되는 만큼 당장의 주택 수요 분산 효과를 기대하기 어렵다는 해석이다.

부동산 관련 전문가들은 현재 신규 택지를 정한 단계일 뿐 택지 보상 문제 등 공급이 가시화되기까지 시장의 불안은 지속될 것이라고 평가했다.

시장에서 이번 발표가 수도권 집값 안정화에 긍정적 신호라고 보면서도 단기적 공급효과는 미미하다는 반응들이 나온다.

▲전문가, "집값 잡으려면 서울 32만호 공급 관련 난제 풀어야"

전문가들은 정부가 집값을 안정화 하려면 서울에 공급하기로 한 32만호 가구에 대한 계획을 잘 풀어가야 한다고 지적했다.

정부는 2·4 대책에서 서울 도심에 기존 정비사업을 통해 9만3천 가구, 역세권·준공업지역 저층 주거지역에 도심 공공주택복합사업으로 11만7천 가구, 재개발 사업인 소규모 정비사업으로 6만2천 가구, 도시재생사업으로 8천 가구, 비주택 리모델링과 신축매입으로 4만3천 가구를 공급하기로 했다.

핵심은 역세권이 포함된 도심 공공주택복합사업이다. 이 사업은 공공이 땅주인 3분의 2 동의를 얻어 지구 확정을 하고 부지를 확보하는 공공주택특별법으로 추진한다. 그러나 부동산 취득자에 대해 우선 공급권을 배제하고 현금 청산하기로 한 것을 두고 재산권 침해 논란이 거세다.

신속한 토지수용으로 사업이 가능한 신도시와 달리 서울은 이해관계자들을 설득하고 세입자 대책도 세워야 하는 등 장애물이 적지 않아 사업 시작 단계조차 난항이 예상된다.

임병철 수석연구원은 "공공주택복합사업이든 재개발·재건축이든 주민 동의를 얻어 사업을 추진하는 모범사례가 몇 군데는 나와야 진짜 공급이 본격화하는구나 하는 믿음을 줄 수 있을 것"이라고 했다.

고종완 원장은 "서울에서 공급을 앞당기려면 공공주도만으로는 한계가 있다"면서 "이익을 나누겠다는 정부의 뜻은 최대한 살리되 민간의 역량을 활용할 수 있는 합동 개발 방안을 다각도로 모색하고 지역에 따라 주민 참여를 유도하기 위한 인센티브도 유연하게 적용할 필요가 있다"고 조언했다