중소형 아파트도 10억원 육박. 대출 풀었어도 무주택자 "도움 안돼"

오는 7월부터 무주택자들의 주택담보대출비율(LTV) 우대 폭이 20%로 늘어난다. 정부는 이로 인해 실수요자들의 내 집 마련에 도움이 될 것으로 기대하는 것으로 보인다.

그러나 서민들은 주택 가격이 큰 폭으로 오른 데다 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR)로 인해 대출은 고작 몇천만 원 늘어난 것에 그쳐 내 집 마련에 실질적인 도움이 되지 못한다는 반응이다.

▲중소형 아파트값 10억원 육박

3일 KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간KB주택시장동향 시계열 자료에 따르면 5월 서울의 중소형 아파트 평균 매매가격은 9억9천585만원으로, 2년 전과 비교해 3억84만원 올랐다. 상승률로 보면 43.3% 급등했다.

2년 전 6억9천501만원으로 7억원이 채 되지 않았던 중소형 아파트값이 10억원 가까이 올라간 것이다.

경기도의 중소형 아파트값도 2년 사이 평균 1억5천만원 넘게 오르면서 5억원을 넘어섰다.

이 조사에서 중소형 아파트는 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하를 말한다. 이들 면적은 대부분 방 3개를 갖추고 있어 신혼부부부터 3∼4인 가구까지 선호하는 인기 면적이다.

최근 2년간 중소형 아파트값은 상승률(43.4%) 기준으로 모든 면적 중 가장 크게 뛰었다. 그다음으로 소형(42.0%), 중형(39.3%), 중대형(37.4%), 대형(25.0%) 등의 순이었다.

지역별로는 강남권(한강 이남 11개구)의 중소형 아파트 평균 매맷값이 11억5천728만원, 강북권(한강 이북 14개구)은 8억6천642만원으로 조사됐다.

강남권 중소형 아파트값은 2018년 8월 8억원을 넘긴 뒤 1년 5개월 만인 지난해 1월 9억원을 돌파했고, 이후 7개월 만에 10억원을, 그 뒤로 5개월 만에 11억원을 넘겼다. 최근 1년 동안 2억원 넘게 올랐고, 2년간 3억3천만원이 뛰었다.

강북권의 경우 중소형 아파트값이 2019년 8월 평균 6억원대에 진입한 뒤 11개월 후 7억원을 처음 넘어섰고, 이후 6개월 만에 8억원을 넘겼다.

강북권 중소형 아파트값은 최근 1년간 1억9천여만원, 2년간 2억7천여만원 올라 강남권보다 금액은 적게 올랐으나 상승률로 보면 1년간 28.4%, 2년간 47.0% 올라 강남권(22.0%, 40.0%)보다 오름폭이 컸다.

경기도의 중소형 평균 아파트값은 5억521만원으로 전달(4억9천628만원)보다 893만원 오르며 처음 5억원을 돌파했다.

최근 1년간 1억2천410만원, 2년간 1억5천834만원 올라, 상승률이 각각 32.6%, 45.6%에 달했다.

서울 중소형 아파트 가격이 10억원에 육박하는 가운데 중위 소득 가구가 서울에서 집을 사려면 월급을 한푼도 쓰지 않고 17.8년을 모아야 하는 것으로 나타났다.

올해 3월 서울의 소득 대비 집값 비율(PIR)은 3분위 소득, 3분위 주택 가격일 때 17년 8개월로 나타났다. 이는 관련 통계가 작성된 2008년 이후 역대 최고치다.

이번 조사에서 서울의 소형 아파트(60㎡ 이하) 평균 매매가격은 7억8천496만원, 중형(85∼102㎡)은 12억5천896만원, 중대형(102∼135㎡)은 14억8천465만원으로 조사됐다. 135㎡ 초과인 대형 아파트값은 22억5천775만원으로 3월 22억원 돌파에 이어 상승세를 이어갔다.

▲무주택자 'LTV 우대폭 확대', 서민들 "도움 안돼" 비판

홍 부총리는 “서민·실수요자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 등 대출규제 완화는 관련 행정지도 등의 절차를 거쳐 7월 1일부터 시행한다”고 3일 말했다.

앞서 당정은 실수요자 LTV 우대 폭을 현행 10%포인트에서 최대 20%포인트로 확대하기로 했다.

금융당국이 내놓은 이번 LTV 완화완에 따르면 연소득 8100만원인 무주택자가 6억원 주택을 산다고 가정하고 투기지역과 조정지역에서의 주택담보대출 한도는 각각 1억2000만원(2억4000만원에서 3억6000만원), 1억원(3억원에서 4억원)씩 늘어난다고 설명했다.

그러나 9억원 대 집을 산다고 봤을 때 투기과열지구에서는 현행 LTV 40%를 적용하면 3억6000만원(9억원×0.4)이 나온다.

개선안으로 계산해보면 6억원까지는 LTV 60%를 적용해 3억6000만원(6억원×0.6), 3억원에 대해서 LTV 50%를 적용해 1억5000만원(3억원×0.5)이 나온다.

LTV 기준으로만 보면 대출 받을 수 있는 금액이 총 5억1000만원이자만 상한 제한으로 최대 4억원까지만 받을 수 있다. 현행(3억6000만원)에서 4000만원이 늘어난 셈이다.

시장 전문가는 LTV 규제만 놓고 보면 완화된 것처럼 보일지 모르지만 4억원이라는 총량 규제가 있기 때문에 오를 대로 오른 집을 사는데 필요한 자금을 마련하는 데 부족하다고 지적했다.

특히 아무리 LTV 기준을 완화하더라도 소득을 기반으로 DSR 규제가 강화되면 소득수준이 높지 않은 무주택자들이 실제로 대출받을 수 있는 금액이 늘어나기 힘들다는 것이다.