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서울 상가 공급 느는데 수요는 감소…"관리방안 필요"

서울에서 상업용 건물은 늘어난 반면 그 수요는 줄고 있어 근본적인 관리 방안이 필요하다는 연구 결과가 나왔다. 이같은 현상은 단순히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향 등 근래 상황이 반영된 것만은 아니라는 분석이다.

11일 서울연구원의 '서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 변화' 보고서를 보면, 서울의 상업공간은 2000년 5000만㎡에서 2019년 8000만㎡로 20년간 약 60% 증가했다.

반면 상업공간 수요는 감소세다. 오프라인 점포의 소매지출액을 적용해 환산한 상업공간 소요 면적이 2014∼2016년 사이 매년 각각 8.8%, 15.1%, 14.8% 감소한 것으로 나타났다.

상업공간 수요 감소에는 온라인 시장 급성장, 서울 인구 감소, 노년 1∼2인 가구 증가, 저성장 기조에 따른 가구 가처분소득 감소와 소비 침체 등이 영향을 미치는 것으로 분석됐다.

소매지출에서 온라인 시장의 점유율은 2005년 5.2%에서 2019년 21.4%로 성장해 오프라인 점포 수요를 낮추고 있다. 인구는 낙관적 시나리오에서도 2045년이면 2020년보다 60만명 이상 감소할 전망이다.

경제활동인구는 2014년 544만명에서 정점을 찍은 뒤 하락세에 있다. 현 추세와 수요 감소 요인을 고려하면 2045년 소매점의 상업공간 수요는 2020년 현재의 절반에 못 미칠 것이라고 연구원은 예상했다.

이러한 경향을 반영하듯 서울 주요 상권 중 하나인 이태원은 2019년 3분기 중대형상가 공실률이 26.5%를 기록해 서울시 평균인 7.5%를 훌쩍 웃돌았다.

연구진은 이같은 현상을 코로나19 여파로만 해석하기는 어렵다고 봤다. 코로나19 이전부터 이미 공급량이 수요 변화에 비해 많아졌거나 수요량이 공급량보다 줄어들어 시장의 균형이 깨지고 있었다는 것이다.

또 앞으로 코로나19가 소비 활동에 미치는 영향이 없어지더라도 비대면 구매의 편리함을 체감한 소비자들이 쉽게 오프라인으로 돌아설 가능성은 적다고 관측했다.

이에 따른 대안으로는 상업지역의 의무 상업시설 확보 비율 보완, 건축물 용도의 유연한 변경 허용 등을 제시했다.

연구진은 "상업시설은 시장 원리가 작동하는 재화 시장으로 여겨 부동산 영역에 맡겨둔 지 오래"라며 "수요에 대응해 좀 더 유연한 활용이 가능한 형태로 계획 체계를 보완할 필요가 있다"고 밝혔다.