全国と首都圏の平均住宅価格上昇率だけを見ると、韓国は主要国の中で比較的安定した流れを示しているが、ソウルの高級住宅市場は世界最高水準の上昇率を記録したことが明らかになった。ソウル江南圏と漢江ベルトを中心とした高級住宅価格の急騰が全体平均と大きな差を見せており、住宅市場の二極化が深刻化しているという分析が提起された。

▲ 平均家価上昇率は主要国比で安定的

2日、国会未来研究院の「資産不平等と保有税中長期改編課題」報告書によると、国際決済銀行(BIS)の名目住宅価格指数(RPP)を分析した結果、韓国の全国住宅価格は2003年から2023年まで約1.56倍上昇したことが明らかになった。

ソウルも同期間1.74倍上昇するにとどまった。該当指数は特定時点の住宅価格を基準として、その後の価格変動を比較する方式で算出される。

このような上昇幅は主要国および都市と比較すると、相対的に低い水準であった。米国は約2.8倍、カナダは3.1倍、ノルウェーは3.4倍上昇したのに対し、ドイツのベルリンは3.9倍、ノルウェーのオスロ圏は4.1倍上昇し、韓国を上回る上昇率を記録した。

不動産(Photo : [聯合ニュース提供])

▲ 実質家価もOECD平均を下回る

物価上昇の影響を除いた経済協力開発機構(OECD)の実質住宅価格指数(RHPI)でも、韓国は安定的な国として分類された。

2000年比2024年の韓国の実質住宅価格は1.2倍上昇するにとどまり、OECD平均の1.6倍を下回った。調査対象国の中ではフィンランドに次いで低い上昇率を記録した。

一方、カナダは同期間2.9倍上昇して最も高い増加幅を示し、豪州と米国、英国も1.8～2.6倍水準の上昇傾向を示した。

▲ ソウル高級住宅は世界最高水準上昇

平均家価とは異なり、ソウル高級住宅市場はまったく異なる様相を示した。

英国の不動産コンサルティング企業ナイト・フランクの「プライム・グローバル・シティ・インデックス(PGCI)」によると、昨年第3四半期のソウル上位5%高級住宅価格は前年同期比25.2%上昇した。これは調査対象である世界46都市の中で、日本の東京(55.9%)に次いで2番目に高い上昇率であった。

46個の主要都市の平均上昇率が2.5%であったことを考慮すると、ソウル高級住宅の上昇幅は平均の10倍に達するレベルであった。3位のインド・ベンガルール市も9.2%にとどまり、ソウルとの大きな格差を見せた。

最近5年間の上昇率でも、ソウルは80.9%を記録し、ドバイ、東京、フィリピンのマニラに次いで世界4位に上った。

▲ 江南圏中心の二極化が統計差を広げる

平均統計と高級住宅統計間の差が大きく現れるのは、ソウル江南3区と漢江ベルトなど一部地域を中心に価格上昇が集中したためという分析が出た。

ナイト・フランクは上位5%高級住宅のみを対象に統計を作成する一方、OECDとBISは全国または東京全体の住宅市場を対象に指数を算出する。このため、非首都圏の不振と一般住宅の価格停滞が平均値を低くするいわゆる「平均の罠」が発生する可能性があるという説明だ。

▲ サンプル調査の限界も影響

OECDとBISが活用する韓国住宅価格統計は、韓国不動産院の全国住宅価格動向調査を基盤としている。該当調査はサンプル住宅の取引事例などを活用する方式で作成され、実取引資料を直接反映しないという限界があるという指摘も提起された。

このため、最近のように市場変動性が大きい時期には、実際の価格変化を十分に反映できない可能性があるという分析だ。

▲ 市場二極化対応が核心課題に

国会未来研究院のイ・ソンファ選任研究委員は、ソウルの場合、高級住宅と一般住宅間の価格上昇格差が非常に大きく現れるなど、住宅市場の二極化が深刻化していると分析した。

続けて2024年と2025年のソウル住宅価格が急騰したにもかかわらず、OECDとBIS統計はサンプル調査方式の特性上、このような変化を十分に把握できなかった可能性があると説明した。