Если смотреть только на темпы роста средних цен на жилье в целом по стране и Сеуле, то Корея показала относительно стабильную динамику среди основных стран, однако на рынке дорогого жилья Сеула был зафиксирован один из самых высоких темпов роста в мире. Анализ показывает, что резкий рост цен на дорогое жилье, сосредоточенный вокруг района Gangnam в Сеуле и пояса вдоль реки Ханган, показывает значительное расхождение со средним показателем, что указывает на углубляющуюся поляризацию жилищного рынка.

▲ Темпы роста средней стоимости жилья стабильны по сравнению с основными странами

Согласно докладу Института будущих исследований Национального собрания 2-го числа "Неравенство в активах и среднесрочные задачи реформирования налога на имущество", анализ индекса номинальных цен на жилье (RPP) Банка международных расчетов (BIS) показал, что цены на жилье в Корее с 2003 по 2023 год выросли примерно в 1,56 раза.

Сеул также вырос в 1,74 раза за тот же период. Данный индекс рассчитывается путем сравнения изменений цен на жилье после определенной временной точки, принимаемой за основу.

Такой темп роста был относительно низким по сравнению с основными странами и городами. США выросли примерно в 2,8 раза, Канада в 3,1 раза, Норвегия в 3,4 раза, Берлин в Германии в 3,9 раза, регион Осло в Норвегии в 4,1 раза, показав более высокие темпы роста, чем Корея.

Недвижимость (Фото: [предоставлено агентством Yonhap News])

▲ Реальная стоимость жилья также ниже среднего показателя ОЭСР

По индексу реальных цен на жилье (RHPI) Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), исключающему влияние инфляции, Корея также классифицируется как стабильная страна.

Реальные цены на жилье в Корее в 2024 году по сравнению с 2000 годом выросли всего в 1,2 раза, что ниже среднего показателя ОЭСР в 1,6 раза. Среди обследованных стран это был второй по величине темп роста, уступая только Финляндии.

С другой стороны, Канада за тот же период выросла в 2,9 раза, показав наибольший рост, в то время как Австралия, США и Великобритания показали рост на уровне 1,8-2,6 раза.

▲ Дорогое жилье Сеула растет на уровне мировых максимумов

В отличие от средней стоимости жилья, рынок дорогого жилья Сеула выглядел совершенно иначе.

Согласно "Индексу главных мировых городов" (PGCI) британской компании Knight Frank по консультированию в области недвижимости, цены на дорогое жилье в верхних 5% Сеула в третьем квартале прошлого года выросли на 25,2% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это был второй по величине темп роста среди 46 обследованных городов мира, уступая только Токио в Японии (55,9%).

Учитывая, что средний темп роста в 46 основных городах составил 2,5%, темп роста дорогого жилья Сеула был в 10 раз выше среднего. Третий в рейтинге город Бангалор в Индии вырос всего на 9,2%, показав значительный разрыв с Сеулом.

По темпам роста за последние пять лет Сеул занял четвертое место в мире с результатом 80,9%, уступая Дубаю, Токио и Маниле на Филиппинах.

▲ Поляризация вокруг района Gangnam расширяет разницу в статистике

Анализ показал, что большая разница между средней статистикой и статистикой дорогого жилья связана с тем, что рост цен сосредоточен в основном в районах Gangnam 3-gu в Сеуле и поясе вдоль реки Ханган.

Knight Frank составляет статистику только по дорогому жилью в верхних 5%, в то время как ОЭСР и BIS рассчитывают индексы на основе всего жилищного рынка по стране или во всем Сеуле. По этой причине может возникнуть так называемая "ловушка средних значений", когда низкие показатели в провинциях и стагнация цен на обычное жилье снижают среднее значение.

▲ Ограничения выборочного исследования также оказывают влияние

Статистика цен на жилье в Корее, используемая ОЭСР и BIS, основана на Исследовании тенденций цен на жилье по всей стране Корейского агентства по недвижимости. Было высказано замечание, что данное исследование имеет ограничение в том, что оно составляется путем использования примеров сделок с жильем-образцом и не отражает напрямую данные реальных сделок.

По этой причине в периоды высокой волатильности рынка, подобные недавним, существует вероятность того, что фактические изменения цен могут быть отражены недостаточно полно.

▲ Решение проблемы поляризации рынка становится ключевой задачей

Ли Сун-хва, старший научный сотрудник Института будущих исследований Национального собрания, отметила, что в случае Сеула углубляется поляризация жилищного рынка, поскольку разрыв в росте цен между дорогим и обычным жильем очень велик.

Она также объяснила, что хотя цены на жилье в Сеуле резко выросли в 2024 и 2025 годах, статистика ОЭСР и BIS, учитывая особенность выборочного исследования, могла недостаточно полно отразить эти изменения.