▲ ソウルの高級住宅、世界2位の上昇率を記録

OECDとBISの統計では韓国の住宅価格の上昇傾向が相対的に低く集計されたが、ソウルの高級住宅市場だけを見ると全く異なる結果が現れた。

英国の不動産コンサルティング企業ナイト・フランク(Knight Frank)が発表したPGCI(Prime Global Cities Index)によると、昨年第3四半期のソウルの高級住宅価格は前年同期比25.2%上昇した。これは世界46主要都市のうち日本の東京(55.9%)に次いで2番目に高い上昇率だった。

PGCIは世界主要46都市の価格上位5%の住宅を対象に四半期ごとの価格変動を調査する指数だ。

▲ 世界平均の10倍を上回る上昇傾向

昨年第3四半期の46主要都市の高級住宅の平均価格上昇率は2.5%に留まった。

ソウルの上昇率はこれより約10倍高いレベルで集計された。3位のインド・バンガロールの上昇率が9.2%に留まることを考えると、ソウルと東京の上昇傾向が特に目立ったという評価が出ている。

最近5年の累積上昇率でもソウルは80.9%を記録してUAEドバイ(224.3%)、日本東京(115.0%)、フィリピン・マニラ(81.0%)に次いで世界4位を占めた。

▲ 江南圏中心の上昇が統計差を生み出す

このように指標別の結果が大きく異なるのは、ソウル江南3区と漢江ベルトなど高級住宅密集地域の価格上昇が全国平均より遥かに急だったためと分析された。

ナイト・フランクはOECDやBISのように全国または首都圏全体を対象にするのではなく、価格上位5%の住宅のみを分析対象とする。これによってソウル以外の住宅市場の不況が平均値を引き下げる、いわゆる「平均の罠」を避けながら国内住宅市場の二極化現象をより直接的に反映できるという評価が出ている。

▲ 標本調査の限界も影響

OECDとBISが活用する韓国住宅価格統計は韓国不動産院の全国住宅価格動向調査に基づいている。

この調査は実取引価格ではなく標本住宅の取引事例などを活用して価格を算定する方式だ。これによって市場価格が急変する時期には実際の価格変化を十分に反映できない可能性があるという指摘が提起されている。

国会未来研究院のイ・ソンファ上級研究委員は「ソウルは住宅市場の二極化が深刻で、高級住宅と一般住宅間の価格上昇幅の差が大きい可能性がある」と説明した。

続けて「ソウルの住宅価格が2024～2025年大幅に上昇したが、OECDとBIS統計は標本調査方式の限界で、このような変化を十分に捕捉できなかった可能性がある」と分析した。