اعتبر الرئيس إي جاي ميونج مشكلة العقارات عاملاً خطراً هيكلياً في الاقتصاد الكوري وأشار إلى مثال اليابان على الركود الطويل الأمد.

وأكد أن الأهم هو تنسيق المصالح حول توسيع العرض والسياسة الضريبية والسياسة المالية لتحقيق إجماع اجتماعي، مع التأكيد على أن السياسة العقارية هي مجال السياسة الذي يتخذ القرارات بمسؤولية بدلاً من تجنب الصراعات.

▲ "مشكلة العقارات مهمة وطنية أساسية"

قال الرئيس في كلمته الافتتاحية في منتدى الحوار الوطني حول سياسة العقارات المعقود في مبنى KBS الفرعي يوم 23 أن مشكلة استقرار سوق الإسكان تعتبر من أهم المهام التي تواجه جمهورية كوريا.

وأوضح أن هناك إجماعاً اجتماعياً على أن العقارات تشكل نسبة كبيرة من الأصول الوطنية وأن هناك حاجة لاتخاذ تدابير بشأن أسعار الإسكان.

وأُفسّر ذلك بأن مشكلة العقارات ليست مجرد مشكلة سوق الأصول بل مهمة هيكلية مرتبطة بثروة الأسر المعيشية وتكاليف الإسكان والفجوة في الأصول بين الأجيال واستقرار النظام المالي.

▲ تحذير من احتمال "فقدان 30 سنة" مثل اليابان

أشار الرئيس إلى مثال انهيار فقاعة العقارات في اليابان وأكد على أن كوريا يجب أن تحذر من مخاطر مماثلة.

وشرح أن اليابان عانت من انهيار فقاعة بعد ارتفاع حاد في أسعار العقارات مما أدى إلى ركود طويل الأمد، وقد وصفت بـ "العقد الضائع الأول" و"العقدين الضائعين الثلاثين".

وقال إن هناك قلقاً كبيراً من أن أسعار المساكن في كوريا تنطلق نحو ذروتها. وقد فُسّر هذا على أنه عدم الاعتماد على ارتفاع أسعار المساكن كمجرد زيادة في القيمة الأصلية بل اعتباره عاملاً خطراً يزيد من عدم التوازن في الاقتصاد بأكمله ويرفع من احتمالية الركود الطويل الأمد.

▲ الرئيس إي: "عدم الثقة بسياسة العقارات في الحكومات السابقة"

أشار الرئيس إلى أنه على الرغم من أن الحكومات السابقة جهدت لحل مشكلة العقارات إلا أن هناك جانباً حيث ترسخ الاعتقاد في السوق بأن أسعار المساكن تتحرك حسب طبيعة نظام الحكم.

وقال إن الاعتقاد بأن أسعار العقارات ترتفع عندما يصل نوع معين من الحكومات إلى السلطة بدأ يُقبل كحقيقة.

وقد فُسّر هذا على أنه إشارة إلى أن توقعات المشاركين في السوق والإشارات السياسية قد تؤثر على أسعار المساكن أكثر من الآثار الفعلية للسياسة. وهذا يعني أنه عندما تكون الثقة في السياسة العقارية ضعيفة قد يتحرك السوق في الاتجاه المعاكس حتى لو تم الإعلان عن إجراءات تنظيمية أو توريد.

[연합뉴스 제공]

▲ اعترف بضرورة توسيع العرض لكن هناك حدود عملية

قيّم الرئيس إمدادات الإسكان كعنصر مهم جداً لاستقرار السوق لكنه شرح أن من أين وكيف سيتم توسيع العرض ليست مسألة سهلة.

وأشار إلى أنه عندما يحاولون توفير المساكن من خلال إلغاء حزام التعايش الأخضر يواجهون معارضة من السكان المحليين القلقين من تدهور البيئة وتدهور مناطق المعيشة.

وشرح أنه من جهة أخرى يرى البعض أنه حتى لو كان هناك بعض الأضرار البيئية يجب المضي قدماً في التطوير لحل أزمة نقص الإسكان.

وشدد على أنه بينما توجد اتفاقية مبدئية على توسيع العرض إلا أن المصالح تتضارب عندما يتعلق الأمر بالمناطق والطرق الفعلية للتطوير.

▲ شرعية التدخل في السوق من خلال الضرائب كقضية أيضاً

قيّم الرئيس نظام الضرائب العقارية كأداة مهمة تؤثر على الطلب والعرض في سوق العقارات.

ولكنه شرح أن استخدام الضرائب لقمع الطلب في قطاع معين أو لزيادة العرض قد يكون طريقة استثنائية تحيد عن الهدف الأصلي للضريبة.

وتشخيص أن الجدل قد ينشأ حول ما إذا كان من العادل الاستفادة بنشاط من ضريبة الممتلكات وضريبة المعاملات وضريبة الكسب الرأسمالي كوسيلة لاستقرار العقارات.

وفُسّر هذا على أنه يعني أن السياسة يجب أن توازن بين تثبيط المضاربة من خلال تعزيز نظام الضرائب ومنع العبء الضريبي المفرط.

▲ التأكيد على الطابع العام للتمويل والحذر من الإقراض المضاربة

قال الرئيس إن القدرة الإقراضية للمؤسسات المالية تستند إلى أموال الشعب وبالتالي فإن القطاع المالي له طابع عام بنسبة حوالي 50 في المئة.

وأوضح أن من الضروري تحديد من سيتم إعطاء الأولوية في توزيع موارد التمويل المحدودة.

وبينما يرى البعض أنه يجب توفير فرص إقراض لمن يسعى للحصول على أرباح من خلال المساكن إلا أنه شخّص أنه إذا تم استخدام التمويل في الاستثمار والمضاربة بدلاً من السكن الفعلي قد يؤدي ذلك إلى ارتفاع في أسعار المساكن وإلحاق الضرر بالشعب.

وقد فُسّر هذا على أنه يشير إلى احتمال أن تركز سياسات التمويل العقاري في المستقبل على الطلب الفعلي. وقد يتم النظر في اتجاه تشديد القيود على الإقراض لأصحاب المنازل المتعددة والقروض بقصد الاستثمار وزيادة سهولة الوصول إلى التمويل للطلب الفعلي مثل الشباب والأزواج الجدد.

▲ جوهر السياسة العقارية هو تنسيق المصالح المتضاربة

شدد الرئيس على أن أصعب جزء في السياسة العقارية هو تنسيق المصالح المتضاربة.

وشرح أن تأثير البالون قد يتكرر حيث عند الضغط على جانب واحد تظهر مشاكل من الجانب الآخر.

وأشار إلى أنه عند زيادة العرض تنشأ نزاعات بيئية وإقليمية وعند تعزيز النظام الضريبي يزداد المقاومة الضريبية وعند قمع الإقراض حتى يصبح من الصعب على الطلب الفعلي تحقيق حلم امتلاك منزل.

وفي النهاية تم تحليل أن مشكلة العقارات لا تتطلب طريقة تلبي متطلبات مجموعة واحدة بل قرار سياسي ينسق التكاليف والفوائد للمجتمع ككل.

▲ التأكيد على المسؤولية وفقاً لسلطة موظفي الدولة

قال الرئيس إن القوة التي تتخذ القرار النهائي عندما لا تتقارب الفجوات في المصالح هي السلطة وهذا السبب في انتخاب أو تعيين موظفي الدولة.

وشدد على أنه رغم أن قرارات السياسة قد تأتي بعدها عدم الرضا والمعارضة والنقد يجب تحمل ذلك عند الضرورة.

وقال أن اختيار الرئيس لم يكن لتلافي الصراعات بل لحل المشاكل حتى لو استلزم الأمر بعض النزاعات والمقاومة وبالتالي يجب تحمل مسؤولية تتوافق مع ممارسة السلطة.

وقد فُسّر هذا بأنه يعني أن هناك حاجة إلى إدارة تحدد اتجاهاً معيناً وتتحمل المسؤولية عن النتائج بدلاً من تأجيل القرارات بسبب رد الفعل العام في السياسة العقارية.

▲ دعوة لجمع الآراء الكافية قبل اتخاذ قرار السياسة

شدد الرئيس على ضرورة أن يجمع الموظفون العموميون أكثر ما يمكن من آراء المواطنين وينسقونها قبل اتخاذ القرار النهائي.

وشرح أن منتدى الحوار الوطني هذا هو مكان لجمع آراء مختلف أصحاب المصالح بدلاً من اتخاذ قرار الحكومة بشأن السياسة العقارية بشكل أحادي الجانب.

وطرح اقتراحاً بإمكانية عقد منتدى حوار إضافي برئاسة رئيس الوزراء في حالة عدم كفاية المنتدى.

وقد فُسّر هذا على أنه يعني تعزيز إجراءات التأمل وزيادة الشفافية في عملية صنع السياسة لضمان القبول الوطني للسياسة العقارية.

▲ التأكيد على نشر الوعي بالعقارات كمساحة للعيش بدلاً من هدف استثماري

قال الرئيس إنه في الماضي كان هناك وعي قوي برؤية العقارات كوسيلة لكسب المال لكن مؤخراً يتم التركيز أكثر على جانب كونها بيتاً مريحاً للعيش الكريم.

وشرح أن هناك الكثير من الآراء حول ضرورة المعاملة السياسية الخاصة للشباب والأزواج الجدد والعائلات متعددة الأطفال.

وقد أظهر هذا اح