从全国和首尔平均住宅价格涨幅来看，韩国在主要国家中呈现相对稳定的走势，但首尔高价住宅市场则创下了世界最高水平的涨幅。以首尔江南地区和汉江带为中心的高价住宅价格飙升与整体平均水平差异巨大，有分析指出住宅市场两极化现象正在加剧。
▲ 平均房价涨幅相对主要国家较为稳定
根据2日国会未来研究院发布的《资产不平等和保有税中长期改革课题》报告，对国际清算银行(BIS)名义住宅价格指数(RPP)的分析结果显示，2003年至2023年间韩国全国住宅价格上涨约1.56倍。
同期首尔也仅上涨1.74倍。该指数是以特定时点的住宅价格为基准，比较之后价格变动而计算出来的。
这种涨幅与主要国家及城市相比处于相对较低的水平。美国上涨约2.8倍，加拿大上涨3.1倍，挪威上涨3.4倍，德国柏林上涨3.9倍，挪威奥斯陆地区上涨4.1倍，均高于韩国的涨幅。
▲ 实际房价也低于经合组织平均水平
在排除物价上升影响的经济合作与发展组织(OECD)实质住宅价格指数(RHPI)中，韩国也被列为相对稳定的国家。
2024年相比2000年，韩国实质住宅价格仅上涨1.2倍，低于经合组织平均的1.6倍。在调查对象国家中，仅次于芬兰，涨幅排名第二低。
相比之下，加拿大同期上涨2.9倍，创下最高增幅，澳大利亚、美国和英国也呈现1.8倍至2.6倍的上升趋势。
▲ 首尔高价住宅呈世界最高水平上升
与平均房价不同，首尔高价住宅市场表现出完全不同的态势。
根据英国房地产咨询公司Knight Frank的《首要全球城市指数(PGCI)》，去年第三季度首尔前5%高价住宅价格同比上涨25.2%。这在调查对象的全球46个城市中，仅次于日本东京(55.9%)，排名第二。
考虑到46个主要城市的平均涨幅为2.5%，首尔高价住宅的涨幅达到了平均水平的10倍。排名第三的印度班加罗尔仅为9.2%，与首尔存在巨大差距。
在最近5年的涨幅排名中，首尔以80.9%的成绩排名世界第四，仅次于迪拜、东京和菲律宾马尼拉。
▲ 江南地区为中心的两极化扩大统计差异
有分析指出，平均统计数据与高价住宅统计数据之间出现巨大差异，是因为价格上涨集中在首尔江南三区和汉江带等少数地区。
Knight Frank仅针对前5%的高价住宅进行统计，而经合组织和国际清算银行则针对全国或首尔整体住宅市场计算指数。这可能导致所谓的"平均值陷阱"，即非首都圈表现不佳和普通住宅价格停滞拉低了平均值。
▲ 样本调查局限也有影响
经合组织和国际清算银行使用的韩国住宅价格统计是以韩国房地产院的全国住宅价格动向调查为基础。有指出认为，该调查是利用样本住宅的交易案例等方式编制的，存在未直接反映实际交易数据的局限性。
因此分析认为，在最近市场波动性较大的时期，有可能无法充分反映实际价格变化。
▲ 应对市场两极化成为核心课题
国会未来研究院高级研究委员李善化分析称，以首尔为例，高价住宅与普通住宅之间的价格涨幅差异非常大，住宅市场两极化现象正在加剧。
他表示，尽管2024年和2025年首尔住宅价格急剧上涨，但经合组织和国际清算银行的统计数据由于样本调查方式的特性，可能无法充分捕捉这些变化。
版权所有 © 财经日报 未经授权禁止转载和再分发