▲ العقارات الفاخرة في سيول تسجل ثاني أعلى معدل ارتفاع في العالم

بينما أظهرت إحصائيات منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والبنك للتسويات الدولية أن ارتفاع أسعار المساكن في كوريا أقل نسبياً، إلا أن سوق العقارات الفاخرة في سيول وحدها أظهرت نتائج مختلفة تماماً.

وفقاً لمؤشر PGCI (مؤشر المدن العالمية الرئيسية) الذي أصدرته شركة الاستشارات العقارية البريطانية Knight Frank، ارتفع سعر العقارات الفاخرة في سيول في الربع الثالث من السنة الماضية بنسبة 25.2% مقارنة بنفس الفترة من السنة السابقة. وكان هذا ثاني أعلى معدل ارتفاع بين 46 مدينة رئيسية في العالم، بعد طوكيو باليابان (55.9%).

مؤشر PGCI هو مؤشر يقيس تغيرات الأسعار كل ربع سنة للعقارات في أعلى 5% من الأسعار في 46 مدينة رئيسية حول العالم.

▲ معدل ارتفاع يزيد 10 مرات عن المتوسط العالمي

في الربع الثالث من السنة الماضية، بلغ متوسط معدل ارتفاع أسعار العقارات الفاخرة في 46 مدينة رئيسية 2.5% فقط.

كان معدل الارتفاع في سيول أعلى بحوالي 10 مرات من هذا المتوسط. بالنظر إلى أن المدينة الثالثة، بنغالورو بالهند، سجلت معدل ارتفاع بنسبة 9.2%، فإن معدل الارتفاع في سيول وطوكيو يعتبر بارزاً بشكل خاص.

في معدل الارتفاع المتراكم على مدى 5 سنوات الماضية، حققت سيول 80.9% واحتلت المركز الرابع عالمياً، بعد دبي بالإمارات (224.3%)، وطوكيو باليابان (115.0%)، ومانيلا بالفلبين (81.0%).

▲ الارتفاع المركزي في منطقة كانغنام يخلق الفرق الإحصائي

يُعزى هذا التباين الكبير بين النتائج إلى أن ارتفاع الأسعار في المناطق الكثيفة بالعقارات الفاخرة مثل مناطق كانغنام الثلاث وحزام نهر الهان كان أكثر انحداراً بكثير من المتوسط الوطني.

Knight Frank لا تركز على الدول أو سيول بأكملها كما تفعل منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والبنك للتسويات الدولية، بل تحلل فقط أعلى 5% من العقارات من حيث السعر. وهذا يسمح لها بتجنب ما يسمى "فخ المتوسط" حيث يؤثر ركود سوق الإسكان خارج العاصمة على المتوسط، مما يعكس ظاهرة الاستقطاب في سوق الإسكان المحلي بشكل أكثر مباشرة.

▲ محدودية العينة الإحصائية تؤثر أيضاً

إحصائيات أسعار المساكن الكورية التي تستخدمها منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والبنك للتسويات الدولية تستند إلى استقصاء اتجاهات أسعار المساكن الوطنية من قبل جنة العقارات الكورية.

يتم حساب الأسعار في هذا الاستقصاء باستخدام حالات معاملات العينات السكنية وليس الأسعار المعاملة الفعلية. وبالتالي، هناك ملاحظات بأنه قد لا يعكس بشكل كافٍ التغيرات في الأسعار الفعلية في الأوقات التي تشهد فيها أسعار السوق تقلبات سريعة.

قالت إي سون هوا، رئيسة الباحثين في معهد الدراسات المستقبلية بالجمعية الوطنية، "لأن سوق الإسكان في سيول يعاني من استقطاب حاد، قد يكون الفرق في معدل الارتفاع بين العقارات الفاخرة والعقارات العادية كبيراً".

وأضافت، "على الرغم من أن أسعار المساكن في سيول ارتفعت بشكل كبير خلال 2024-2025، فقد تفشل إحصائيات منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والبنك للتسويات الدولية في التقاط هذه التغييرات بشكل كافٍ بسبب قيود أسلوب المسح العينة".