최근 재건축·재개발 정비사업에서 상가 지분 쪼개기 방지를 위한 법적 장치가 강화되면서, 기존 상가 소유주들의 '분양권 상실' 위험에 대한 관심이 증폭되고 있습니다. 특히 개정된 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)은 투기 방지를 목적으로 시행되었으나, 그 영향은 법 시행 이전에 지분을 소유했던 이들에게까지 미칠 수 있다는 점에서 면밀한 분석이 요구됩니다.

 

▲ '상가 지분 쪼개기 방지법'의 핵심과 시행 시기

상가 지분 쪼개기 방지법은 재건축·재개발 사업의 걸림돌로 작용했던 상가 지분 쪼개기를 규제하기 위해 마련되었습니다. 이는 하나의 상가를 여러 명에게 분할하여 아파트 분양권을 얻으려는 투기적 시도를 차단하고, 이로 인한 사업성 악화 및 조합원 간의 갈등을 해소하기 위함입니다.

핵심 내용은 도정법 개정안에 담겨 있으며, 2024년 1월 9일 국회 본회의를 통과하여 2024년 1월 30일부터 시행되었습니다. 이 개정안에 따라 권리산정기준일 이후 상가를 지분 형태로 매입한 경우, 해당 소유자는 조합원이 아닌 현금청산 대상으로 분류되어 분양권을 받을 수 없게 됩니다. 또한, 권리산정기준일이 기존 '기본계획 수립 후'에서 '주민공람 공고일 후'로 약 3개월 이상 앞당겨 적용됨으로써 투기 세력의 진입을 조기에 차단하는 효과를 거두게 됩니다.

다만, 중요한 점은 이 상가 지분 쪼개기 방지 규정이 소급 적용되지 않는다는 것입니다. 즉, 2024년 1월 30일 시행일 이전에 집합건물의 전유 부분 분할로 토지등소유자의 수가 증가한 경우에는 개정 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 법 시행 이전에 적법하게 상가 지분을 소유하고 있었다면, '지분 쪼개기' 행위 자체로 인한 분양권 상실 위험에서는 비교적 자유로울 수 있습니다.

▲ 기존 상가 소유주의 '분양권 상실' 우려, 법원 판례가 강화하다

개정 도정법의 소급 적용 배제에도 불구하고, 기존 상가 소유주들이 아파트 분양권을 받는 것은 여전히 쉽지 않은 문제입니다. 과거 재건축 조합은 사업 추진의 원활화를 위해 상가 소유주들에게 아파트 분양권을 부여하는 내용으로 정관을 변경하는 경우가 많았습니다. 그러나 최근 법원의 판례는 이러한 관행에 제동을 걸고 있습니다.

법원은 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목 등 관련 규정을 엄격하게 해석하여, 상가 소유주가 아파트를 분양받을 수 있는 기준을 완화하는 정관 변경은 조합원 '전원의 동의'를 받아야 유효하다고 판단하고 있습니다. 이는 대법원에서 이미 심리불속행 기각으로 확정된 바 있으며, 다른 재건축 구역에서도 유사한 판결이 이어지고 있습니다.

결과적으로, 상가 조합원들이 '새로운 부대 복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대 복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것'이라는 시행령 기준을 충족하지 못하면, 아파트 분양권 획득이 사실상 불가능해졌습니다. 이처럼 기존 상가의 가치가 아파트 최소 평형의 분양가에 미치지 못하는 경우에는 상가 분양 외에 다른 선택지가 없게 되며, 이는 아파트 분양을 기대했던 상가 소유주들에게는 '깡통 분양권' 리스크로 작용할 수 있습니다.

▲ 상가 소유주를 위한 대응 전략과 향후 시장 전망

상가 지분 쪼개기 방지법 시행과 법원의 강화된 판례는 재건축·재개발 정비사업의 판도를 변화시키고 있습니다. 기존 상가 소유주들은 자신의 권리 확보를 위해 더욱 신중하고 전략적인 접근이 필요합니다.

첫째, 자신의 상가 지분 취득 시점을 명확히 확인해야 합니다. 2024년 1월 30일 이전에 지분을 취득했더라도, 해당 상가의 권리 가액이 아파트 분양 기준에 부합하는지 여부를 정관 및 관련 법규에 비추어 면밀히 검토해야 합니다. 특히 소규모 지분 소유자는 현금청산 대상이 될 가능성이 높으므로, 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

둘째, 재개발·재건축 사업 초기 단계부터 적극적으로 의견을 개진하는 것이 유리합니다. 재개발 사업은 공익적 성격을 띠지만, 소유주의 재산권을 침해하는 것은 바람직하지 않습니다. 만약 사업 참여를 원치 않거나 현금청산을 바란다면, 추진위원회 단계부터 명확하고 강력하게 의사를 전달해야 개인의 의사를 반영하기 용이합니다. 사업 단계가 진행될수록 개인의 의사가 반영되기 어려워지기 때문입니다.

셋째, 법률 전문가의 조력을 받는 것이 필수적입니다. 정비사업의 절차는 복잡하고 관련 법규 해석에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 자신의 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 수립하기 위해서는 재건축·재개발 전문 변호사와의 상담을 통해 정확한 법률 자문을 구하는 것이 현명합니다.

향후 재건축·재개발 시장에서는 상가 지분 쪼개기를 통한 투기 수요는 크게 위축될 것으로 예상됩니다. 상가 소유자들은 아파트 분양권을 기대하기보다는 상가로서의 가치 또는 현금청산을 통한 보상에 초점을 맞추는 경향이 짙어질 것입니다. 이는 장기적으로 정비사업의 투명성과 효율성을 높이는 긍정적인 효과를 가져올 수 있으나, 단기적으로는 상가 소유주들의 불만과 조합과의 갈등이 증폭될 가능성도 배제할 수 없습니다.