2026년 1분기 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률이 13개 분기 만에 최저 수준인 38.3대 1을 기록하며 시장 열기가 급격히 냉각됐다. 강남권 물량 부재와 분양가 상승 피로감이 복합적으로 작용한 결과, 수요자들의 선별적 접근이 강화되는 양상이다.

▲ 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률 13개 분기 만의 최저

올해 1분기(1월~3월) 서울 아파트 1순위 일반공급 물량은 607가구였으며, 이에 청약자는 2만3천234명으로 집계되어 평균 38.3대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이는 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이의 분석 결과로, 2022년 4분기(10월~12월)의 평균 경쟁률 5.9대 1 이후 13개 분기 만에 가장 낮은 수치다. 직전 분기인 지난 2025년 4분기의 경쟁률 288.3대 1(청약자 10만895명)과 비교하면 시장 열기가 크게 식었음이 확인된다.

▲ 강남권 물량 부재와 분양가 상승의 영향

이번 경쟁률 하락의 주된 요인으로는 1분기 서울 강남권 3구(강남·서초·송파구)의 1순위 일반공급 물량이 전무했다는 점이 꼽힌다. 분양가상한제가 적용되어 시세 차익 기대감이 높은 강남권은 통상적으로 비강남권보다 월등히 높은 경쟁률을 기록하며 전체 수치를 견인해왔다. 실제로 2025년 3분기 강남권 3구의 1순위 경쟁률은 631.6대 1로, 비강남권(146.2대 1)을 압도했다.

이와 함께 주택 가액 구간별로 차등 적용되는 대출 한도 규제와 지속적인 분양가 상승에 대한 수요자들의 피로감도 청약 경쟁률 하락에 영향을 미치고 있다. 자금 조달에 대한 경제적 부담이 가중되면서, 수요자들은 시세 차익이 확실한 단지에만 선별적으로 접근하는 ‘옥석 가리기’ 현상이 뚜렷해지는 모습이다.

▲ '옥석 가리기' 심화 및 청약 시장 양극화

청약 시장의 옥석 가리기 심화는 서초구 '아크로 드 서초'가 2026년 4월 들어 민간 분양 기준 서울 아파트 역대 최고 경쟁률인 1천99.1대 1을 기록한 사례에서도 확인할 수 있다. 이는 입지와 가격 경쟁력이 확실한 단지에 수요가 집중되는 현상을 단적으로 보여준다. 리얼투데이 구자민 연구원은 "분양가 상승과 대출 규제 강화로 자금 마련 부담이 커짐에 따라 수요자들이 입지와 가격 경쟁력이 확실한 곳을 고르는 선별적 청약 기조가 강화되고 있다"며 "분양가상한제가 적용되는 상급지로의 쏠림 현상은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

▲ 공사비 상승 발 분양가 역설 현상

한편, 서울에서는 공사비 상승 등의 여파로 분양가상한제 적용 지역인 강남권 3구와 용산구보다 그 외 지역의 일반분양 가격이 높아지는 역설적인 현상도 나타나고 있다. 2026년 4월 분양에 나서는 동작구 노량진동 '라클라체 자이 드파인'(노량진6구역 재개발) 전용면적 59㎡의 일반분양가는 19억5천660만~22억880만원으로 책정됐다. 반면, 같은 달 분양하는 서초구 잠원동 '오티에르 반포'(신반포21차 재건축) 동일 면적은 19억700만~20억4천610만원으로, 분양가 상한제 미적용 지역의 가격이 상한제 적용 지역보다 높은 상황이다. 분양가 상한제 적용 지역은 택지비·건축비 상한이 적용되어 주변 시세보다 낮게 일반분양가가 책정되지만, 상한제가 적용되지 않는 지역은 조합이 시공사와 협의 후 주택도시보증공사(HUG)의 보증 심사를 거쳐 가격을 정한다.

▲ 향후 서울 아파트 청약 시장 전망

공사비 상승과 금리 인상 등 불안정한 시장 상황 속에서 서울 아파트 청약 시장은 당분간 '똘똘한 한 채'를 찾기 위한 선별적 청약 기조가 더욱 짙어질 것으로 예상된다. 비강남권 단지 중에서도 시세 차익을 기대하기 어려운 경우 미분양 리스크가 커질 수 있어, 수요자들의 눈높이는 더욱 높아질 것으로 보인다.