정부의 정책대출 축소 기조가 무주택 서민의 주택 구입 기회에 영향을 미치고 있다. 지난해 11월부터 올해 2월까지 생애최초 디딤돌 대출 실적이 전년 동기 대비 57.9% 급감하며 자금 여력이 있는 매수자 위주로 시장이 재편되는 양상이다. 국회 자료에 따르면 이 기간 대출 총액도 67.8% 감소했다.

▲ 생애최초 디딤돌대출 실적 급감

국회 국토교통위원회 소속 이종욱 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 2025년 11월부터 2026년 2월까지 4개월간 생애최초 디딤돌 대출 건수는 4,567건으로 집계되었다. 이는 전년 동기 1만844건 대비 57.9% 감소한 수치다. 같은 기간 대출 총액 역시 2조212억 원에서 6,518억 원으로 67.8% 줄어들었다.

이러한 급격한 감소는 정부의 가계대출 총량 관리 정책의 일환으로 시행된 정책대출 공급 축소의 직접적인 영향으로 분석된다. 특히 저금리로 무주택 서민의 주택 구입을 지원하는 디딤돌 대출의 실적 하락은 서민층의 내 집 마련 기회 축소로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있다.

▲ 정책 변화와 시장 환경의 복합 작용

디딤돌 대출 실적 감소의 주요 배경으로는 정부의 금융 규제 강화가 꼽힌다. 지난해 6월 27일 발표된 정부 대책에 따라 수도권 및 규제지역 내 생애최초 주택 구입 목적 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 80%에서 70%로 강화되었고, 이는 정책대출에도 동일하게 적용되었다. 더불어 디딤돌 및 버팀목 대출의 최대 한도가 대상별로 조정되었으며, 생애최초 디딤돌 대출의 경우 한도가 3억 원에서 2억4천만 원으로 줄었다.

이러한 금융 규제 강화와 더불어, 2025년 하반기 집값 급등 현상이 겹치면서 생애최초 디딤돌 대출 적용 대상인 5억 원 이하 주택 공급이 줄어든 것도 대출 규모 감소에 영향을 미쳤다는 분석이다. 즉, 정책적 제약과 시장 가격 상승이 맞물려 서민들이 접근할 수 있는 주택과 대출 규모가 동시에 축소된 것이다.

▲ 상반된 매수 흐름과 계층별 양극화 우려

흥미로운 점은 정책대출이 감소했음에도 불구하고 같은 기간 생애최초 주택 매수자는 오히려 증가했다는 사실이다. 법원 등기정보광장에서 전국 시도별 생애 첫 부동산 소유권 이전등기 신청(집합건물 기준) 매수인 통계를 분석한 결과, 2025년 11월부터 2026년 2월까지 전국 생애최초 매수인은 13만8,964명으로 전년 동기 대비 약 4.3%(5,702명) 늘었다.

특히 서울 지역에서는 2025년 10월 15일 대책으로 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 아파트 거래가 위축되었음에도 불구하고, 이후 4개월간 생애 첫 집합건물 매수인이 2만3,213명으로 전년 동기 대비 61%(8,795명) 급증했다.

이러한 상반된 흐름은 현금 동원력이 있거나 시중은행의 이자 수준을 감당할 수 있는 이른바 '자금 여력 있는' 계층이 서울을 중심으로 내 집 마련에 나선 결과로 풀이된다. 이종욱 의원은 이에 대해 "근본적 주거안정 대책 없이 정부가 대출을 조여 정책대출에 의존하던 서민과 청년층은 내 집 마련 기회를 잃는 반면, 자금 여력이 있는 매수자들만 집을 사는 구조가 나타나고 있다"고 지적했다.

▲ 서민층 주거 사다리 약화 우려

정부의 가계대출 총량 관리 필요성은 인정되지만, 그 과정에서 무주택 서민과 청년층이 내 집 마련의 꿈을 접어야 하는 상황은 정책 방향에 대한 고민을 요구한다. 정책대출 축소와 규제 강화가 시장의 건전성을 높이는 순기능도 있지만, 동시에 소득과 자산 격차를 심화시키고 주거 사다리를 약화시키는 역기능을 초래할 수 있다는 비판이 제기된다. 향후 정부는 서민 주거 안정을 위한 정책대출의 역할과 시장 안정화 간의 균형점을 찾는 데 주력해야 할 것으로 보인다.

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