서울 아파트 시장에서 상위 20%의 평균 가격이 하락하고 하위 20%의 평균 가격이 상승하며 가격 양극화가 일부 완화된 것으로 나타났다. 5분위 배율은 2개월 연속 하락세를 보였다.

▲ 초고가 아파트값 하락, 중저가 아파트값 상승 추세

KB부동산의 3월 서울 아파트 시세에 따르면, 상위 20%(5분위) 평균 아파트값은 34억6천65만원으로 전월 대비 0.3% 하락했다. 이는 2024년 2월 이후 2년 1개월 만의 하락세다. 반면 하위 20%(1분위) 평균 아파트값은 5억1천163만원으로 전월 대비 1.2% 상승했다.

▲ 5분위 배율 하락, 양극화 지수 둔화

이러한 가격 변화에 따라 서울 아파트의 가격 양극화 지표인 '5분위 배율'은 6.76으로 전월(6.87) 대비 하락했다. 5분위 배율은 주택 가격을 5등분했을 때 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값으로, 이 수치가 높을수록 양극화가 심하다는 것을 의미한다. 서울 아파트 5분위 배율은 올해 1월 6.92로 역대 최고치를 기록한 후 두 달 연속 하락세를 이어가고 있다.

▲ 규제 영향 및 실수요자 유입으로 인한 시장 변화

정부의 주택담보대출 규제와 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점(5월 9일)을 앞두고 고가 아파트 단지에서는 급매물 위주로 거래가 진행되며 가격 하락 요인으로 작용했다. 반면 15억원 이하의 아파트에는 대출이 6억원 전액 가능하다는 점 때문에 실수요자들이 몰리면서 매물이 부족해지고 가격이 15억원 수준으로 수렴하는 '키 맞추기' 현상이 지속되고 있다.

▲ 한강 이북 및 중소형 아파트 가격 상승세

KB 시세 분석 결과, 3월 기준 한강 이북 14개구의 아파트 평균 매매가는 11억1천831만원으로 처음으로 11억원을 돌파했다. 또한 서울 아파트 중위 매매가와 중소형(전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 매매가는 각각 12억1천781만원, 15억1천22만원으로 12억원과 15억원 선에 처음으로 진입했다.