정부가 부동산 시장의 왜곡을 바로잡기 위해 장기보유특별공제 제도의 점진적 폐지를 추진하며 실거주와 무관한 투기적 보유에 대한 과세 부담을 대폭 강화한다. 보유 기간만으로 양도세를 감면해 주던 기존 제도가 불로소득을 조장한다는 판단 아래, 이를 근로소득 과세 체계와 형평성을 맞추는 방향으로 전면 개편할 방침이다. 국민의힘의 세금 폭탄 주장에 대해서는 명백한 거짓 선동이라고 규정하며 시장 안정화를 위한 강력한 법제화 의지를 표명했다.

정부가 부동산 투기 근절과 조세 정의 실현을 위해 현행 양도소득세 체계의 핵심 공제 제도 중 하나인 장기보유특별공제(이하 장특공제)의 폐지 카드를 꺼내 들었다. 이재명 대통령은 이번 제도 개편이 실거주자가 아닌 투자 및 투기 목적으로 주택을 장기간 보유하며 시세 차익을 노리는 행위에 대한 정당한 과세 과정임을 분명히 했다. 특히 야권에서 제기하는 1주택 실거주자에 대한 세금 폭탄 주장을 논리 모순이자 국민을 현혹하는 거짓 선동으로 규정하며 정책 추진의 당위성을 강조했다.

▲ 부동산 장기보유특별공제 폐지의 정책적 배경과 조세 형평성 제고

이 대통령은 2026년 4월 18일 개인 사회관계망서비스를 통해 장특공제의 본질적인 결함을 지적했다. 장특공제는 해당 주택에 실제 거주했는지 여부와는 상관없이 오직 보유 기간이 길다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도라는 점이 문제의 핵심이다. 현재 우리 세법에는 장기 거주자에 대해 세제 혜택을 주는 제도가 이미 별도로 존재함에도 불구하고, 거주하지 않는 주택에까지 보유 기간에 따른 대규모 공제를 적용하는 것은 투기 자본의 유입을 방치하는 결과를 초래했다는 분석이다.

본질적으로 자산 가격 상승으로 인한 소득은 노동의 대가인 근로소득보다 엄격하거나 최소한 동등한 수준의 과세가 이루어져야 한다는 것이 정부의 입장이다. 이 대통령은 성실하게 일한 근로자가 연간 10억 원 이상의 소득을 올릴 경우 소득의 절반 가까이를 세금으로 납부하는 현실을 언급하며, 단순히 주택을 소유하고 있었다는 이유만으로 발생하는 막대한 양도 차익에 대해 대규모 감면을 해주는 것은 형평성에 어긋난다고 비판했다. 오히려 이러한 불합리한 공제를 폐지하여 확보된 재원을 장기 근로 소득자의 세 부담을 경감하는 데 활용하는 것이 사회적 정의에 부합한다는 논리다.

▲ 시장 혼란 방지를 위한 단계적 폐지 로드맵과 법적 강제력 확보

부동산 시장 일각에서 우려하는 '매물 잠김' 현상에 대해서는 점진적이고 단계적인 폐지 방안을 해결책으로 제시했다. 제도 변화에 따른 시장의 충격을 최소화하고 다주택자들이나 비거주 보유자들이 주택을 시장에 내놓을 수 있는 충분한 퇴로를 열어주겠다는 구상이다. 구체적인 실행 방안으로는 폐지 결정 후 첫 6개월간은 시행을 유예하고, 이후 6개월 동안은 공제율을 절반으로 축소하며, 최종적으로 1년이 지난 시점부터 완전 폐지하는 방식이 검토되고 있다.

이러한 단계적 접근은 시장에 명확한 신호를 전달하여 단기적인 매물 출회를 유도하는 효과를 노린 것으로 풀이된다. 특히 이 대통령은 이러한 제도의 변화가 향후 정권 교체나 정치적 환경 변화에 따라 번복되지 않도록 시행령이 아닌 법률 개정을 통해 명문화하겠다는 의지를 밝혔다. 법적 강제력을 확보함으로써 시장 참여자들이 '버티면 된다'는 식의 기대 심리를 갖지 못하도록 차단하고, 정책의 예측 가능성을 높여 투기 수요의 근본적인 차단을 도모하겠다는 전략이다.

▲ 실거주자 보호 및 부동산 시장 가격 정상화 기대 효과

정부는 정책 추진 과정에서 선의의 피해자가 발생하지 않도록 촘촘한 예외 규정도 마련할 계획이다. 실거주 1주택자는 물론이고 직장 발령, 자녀 교육 등 불가피한 사유로 인해 일시적으로 거주하지 못하게 된 실주거용 1주택 보유자에 대해서는 기존의 보호 기조를 유지할 것으로 보인다. 이는 투기 목적의 보유와 생계형 또는 실수요 중심의 보유를 명확히 구분하여 정책의 정밀도를 높이겠다는 취지다.

결과적으로 이번 장특공제 폐지는 대한민국 부동산 시장의 보유 부담을 선진국 수준으로 정상화하는 중대한 전환점이 될 전망이다. 이 대통령은 투자 및 투기용 부동산의 보유 부담이 강화될수록 시장 가격은 하향 안정화될 수밖에 없다고 진단했다. 보유 비용이 수익을 상회하는 구조가 정착되면 지나치게 거품이 낀 현재의 부동산 가격이 시민들의 소득 수준에 걸맞은 정상적인 궤도로 복귀할 것이라는 기대다. 정부는 앞으로도 투기용 1주택을 포함한 비정상적인 자산 축적 행위에 대해 정책 역량을 총동원하여 대응할 방침이다.