22일(현지시간) 미국 최대의 호텔 부동산 투자신탁(REITs)인 호스트 호텔 앤 리조트 주가가 전 거래일 대비 1.28% 하락한 20.85달러에 거래를 마쳤다. 연방준비제도의 통화 정책 방향성을 둘러싼 불확실성이 지속되면서 리츠 부문에 대한 투자 심리가 전반적으로 악화된 결과로 풀이된다. 자본 조달 비용 상승과 경기 둔화에 따른 숙박 수요 변화 가능성이 주가 하방 압력으로 작용했다.

호스트 호텔 앤 리조트의 금일 주가 하락은 거시 경제 환경의 변화와 리츠 산업 특유의 민감성이 결합된 결과다. 이날 뉴욕 증시에서 호스트 호텔 앤 리조트는 개장 초반부터 약세를 보였으며, 최종적으로 전일 대비 1.28% 빠진 20.85달러로 장을 마감했다. 이는 같은 날 시장의 일반적인 흐름보다 낙폭이 두드러진 수치로, 대형 호텔 자산을 보유한 기업으로서 금리 변동에 따른 자산 가치 재평가 우려가 투자자들 사이에 확산되었음을 보여준다. 특히 미국 국채 수익률이 견조한 흐름을 유지함에 따라 배당 수익을 목적으로 하는 리츠 주식의 상대적 매력도가 감소한 점이 매도세를 부추겼다.

▲ 고금리 장기화에 따른 자본 조달 및 이자 비용 부담 가중

부동산 투자신탁 구조를 가진 호스트 호텔 앤 리조트에게 금리는 수익성과 직결되는 핵심 변수다. 연방준비제도의 금리 인하 시점이 시장의 예상보다 늦춰질 수 있다는 관측이 제기되면서, 신규 자산 매입이나 기존 부채의 차환 과정에서 발생할 이자 비용 상승에 대한 경계감이 커지고 있다. 호스트 호텔은 메리어트, 하얏트, 리츠칼튼 등 글로벌 브랜드 호텔들을 소유하고 있으며, 이들 자산의 유지 및 보수를 위한 자본 지출 규모가 상당하다. 고금리 환경이 고착화될 경우 순영업이익(NOI)에서 이자 비용이 차지하는 비중이 높아져, 주주들에게 돌아갈 배당 가능 이익인 운영자금(FFO) 성장이 정체될 가능성이 있다. 시장은 현재 이 회사가 보유한 변동 금리 부채의 비중과 향후 만기가 도래하는 채무 규모를 면밀히 주시하고 있다.

▲ 럭셔리 및 어퍼업스케일 시장의 수요 변동성 확대

호텔 운영 측면에서는 럭셔리 및 어퍼업스케일(Upper-upscale) 부문의 수요 향방이 주가 향방을 결정짓는 변수로 부각되었다. 최근 인플레이션으로 인해 소비자들의 가처분 소득이 줄어들면서 고가의 숙박 시설에 대한 수요가 둔화될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 가용 객실당 수익(RevPAR) 지표는 호텔 리츠의 실적을 가늠하는 척도인데, 최근 대도시를 중심으로 한 비즈니스 여행의 회복세가 예상보다 더디게 나타나면서 투자자들의 불안감을 자극했다. 또한 인건비 상승과 에너지 비용 등 운영 비용의 지속적인 증가는 매출 증가분을 상쇄하는 요인으로 작용하고 있다. 호스트 호텔은 프리미엄 시장에서의 점유율이 높기 때문에 경기에 민감하게 반응하는 특성이 있으며, 이러한 민감도가 오늘의 주가 하락에 투영되었다.

▲ 자산 포트폴리오 최적화와 향후 수익성 개선 전망

그럼에도 불구하고 호스트 호텔 앤 리조트는 자산 포트폴리오의 질적 개선을 통해 장기적인 성장 동력을 확보하려는 노력을 지속하고 있다. 최근 수익성이 낮은 자산을 매각하고 성장이 기대되는 썬벨트 지역이나 핵심 관광지의 럭셔리 리조트를 매입하는 전략적 자산 교체 작업을 진행 중이다. 이러한 포트폴리오 재편은 경기 변동성에 대한 저항력을 높이고 중장기적으로 객실 단가를 높이는 효과를 기대할 수 있게 한다. 전문가들은 1분기 실적 발표에서 제시될 향후 가이던스가 주가의 향방을 결정할 분수령이 될 것으로 보고 있다. 특히 하반기 컨벤션 및 단체 여행 예약 현황이 긍정적으로 나타날 경우, 현재의 주가 하락은 일시적인 조정에 그칠 수 있다는 분석도 제기된다. 결국 금리 환경의 안정화와 더불어 견고한 숙박 수요가 지표로 확인되어야 본격적인 주가 반등이 가능할 전망이다.

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