다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료와 대출 연장 중단으로 부동산 시장의 불확실성이 증대되고 있다. 상업용 부동산은 서울과 지방 간 임대료 격차가 심화하며 양극화 현상이 뚜렷하다. 주택 시장은 관망세와 더불어 실수요자의 매매 전환이 감지된다.

국내 부동산 시장은 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료와 함께 다주택자 대출 연장 전면 중단이라는 주요 변수에 직면하였다. 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라 다주택자들은 세금 부담 증가와 함께 매물 출회에 대한 압박을 받고 있다. 금융위원회는 앞서 2026년 4월 17일부터 다주택자의 관행적 대출 연장을 전면 중단하며 약 1만2000가구, 2조7000억원 규모의 만기 도래 대출에 대한 불안감을 키웠다. 이러한 정책 변화는 매도와 매수자 모두 관망세로 전환하는 주요인으로 작용하고 있다.

▲ 양도세 중과 부활과 다주택자 대출 규제

다주택자 양도소득세 중과 부활은 시세 차익을 노린 다주택자들의 물량을 시장에 유도할 가능성이 제기된다. 그러나 보유세 강화 가능성까지 거론되면서 매도자들은 매도 시점을 놓고 고심하는 분위기다. 대출 규제는 다주택자들의 자금 조달을 더욱 어렵게 만들어 유동성 확보에 비상이 걸린 상황이다. 이와 더불어 기업은행의 올해 1분기 중소기업 부동산업 및 임대업 연체율은 13년 만에 최고치를 기록하며 부동산 시장 불황과 시장금리 상승의 여파가 금융권으로 확산되는 조짐을 보인다. 해외부동산 리츠 시장 또한 금리, 환율, 부동산 가치 하락의 삼중고로 부도 위기에 몰리는 사례가 발생하며 투자자들의 불안을 가중시키고 있다.

▲ 상업용 부동산 시장의 지역별 양극화

상업용 부동산 시장에서는 서울과 지방 간의 극명한 양극화 현상이 2026년 1분기에도 지속되었다. 한국부동산원의 상업용 부동산 임대동향에 따르면, 오피스 임대료는 서울과 경기 지역에서만 상승세를 보였다. 특히 서울 핵심 업무지구는 임대료 상승과 낮은 공실률을 유지하며 견조한 흐름을 이어갔다. 반면 지방 상업용 부동산 시장은 공실 확대와 임대료 하락을 겪으며 대조적인 모습을 나타냈다. 상가 임대료 역시 서울에서만 상승하고 다른 지역에서는 하락하는 추세가 뚜렷하게 관찰되었다. 임대가격지수에서도 오피스는 상승했지만, 상가는 하락하여 상업용 부동산 내에서도 업종별 온도 차가 뚜렷하게 나타났다. 이러한 지역별·업종별 격차는 심화될 것으로 전망된다.

▲ 주택 시장의 관망세 속 실수요자 동향

주택 시장은 수도권 전세난 심화가 무주택자의 매매 전환을 유도하는 주요 요인으로 작용하고 있다. 특히 '6억원' 대출 규제 상한선인 15억원 안팎의 아파트가 최근 집값 상승을 견인하며 시장의 주요 흐름을 형성하였다. 이는 전·월세 시장의 불안정성 속에서 실수요자들이 내 집 마련을 위해 중대 결단을 내리는 모습으로 해석된다. 서울 강남 지역의 '대장주' 단지들은 자산 규모를 기반으로 한 독자적인 공동체 문화를 형성하며 지역 내에서도 차별화된 시장 양상을 보인다. 한편, 광주 아파트값은 5주 연속 하락세를 기록하는 등 일부 지방 도시에서는 여전히 하락세가 지속되며 지역별 편차가 크게 나타난다. 정부는 용산공원법, 부동산거래신고법 등 부동산 시장 관련 후속 법안들을 강행 처리하며 공급 대책과 시장 교란 행위 근절에 대한 의지를 보이고 있다. 이러한 정책적 노력에도 불구하고, 양도세 중과 유예 종료와 대출 규제 강화는 단기적으로 시장의 관망세를 더욱 심화시키고, 지역 및 자산별 양극화 현상을 가속화할 것으로 예상된다.