올해 전국 주택 매매가격 전망을 두고 부동산 전문가와 공인중개사의 의견이 엇갈린다. 연초 모두 상승을 점쳤으나, 하반기 세금 인상 가능성이 부각되자 공인중개사 과반이 하락 전망으로 돌아섰다. 이는 불확실성이 시장에 미치는 영향이 크다는 분석이다.

올해 전국 주택 매매가격 전망에 대한 시장 전문가와 공인중개사의 시각차가 뚜렷하게 나타난다. KB금융지주 경영연구소가 공개한 4월 설문조사 결과에 따르면, 시장 전문가 56%는 주택 가격 상승을 예측한 반면, 공인중개사 54%는 하락을 전망하였다. 이는 1월 조사에서 전문가 81%와 공인중개사 76%가 나란히 상승을 예상했던 것과는 대조적인 분위기 변화를 의미한다.

지난해 전국 주택 매매가격은 1.0% 상승하며 3년 만에 상승세로 전환하였다. 수도권은 전년 대비 3.7배 증가한 7.4%의 높은 상승률을 기록하였으나, 5대 광역시는 1.4%, 기타 지방은 0.6% 각각 하락하며 지역별 편차가 심화되는 양상을 보였다. 특히 서울 내에서도 송파구 24.0%, 강남구 21.0% 등 급등 지역이 나타난 반면, 금천구는 0.4% 하락하여 '초양극화' 시장이 형성되었다는 지적이 제기된다.

이러한 시장 분위기 반전의 주요 원인으로는 하반기 세금 인상 가능성이 부각된다. 지난 2월 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침이 발표되면서 시장 참여자들의 심리에 변화가 나타난 것으로 분석된다. 주택 매매 거래량은 지난해 72만 6천호로 전년 대비 13.0% 증가하였으며, 주택 전셋값 역시 전국적으로 1.0% 상승하였다.

주택 매매가격 상승 요인으로는 시장 전문가와 공인중개사 모두 주택 공급 부족과 공사비 증가에 따른 분양가 상승을 최우선으로 꼽는다. 반면, 하락 요인으로는 대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움이 가장 많이 거론된다. 이는 정부 정책과 금융 시장 환경이 주택 시장에 미치는 영향이 지대함을 시사한다.

특히 올해 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 정책으로 시장 전문가 27%와 공인중개사 33%가 다주택자 양도세 중과를 지목한다. 공인중개사는 보유세율 인상을 주요 변수로 보는 반면, 시장 전문가는 공시가격 현실화와 비거주 1주택 장기보유특별공제 축소 또는 폐지 등을 주목하는 차이를 보인다. 이는 세금 정책의 방향성이 시장의 향방을 결정하는 핵심 요소임을 방증한다.

이처럼 전문가와 중개사의 전망이 엇갈리는 상황은 시장의 복합적인 변수를 반영한다. KB금융 경영연구소는 "정부 정책이 어느 해보다 중요하다"고 강조하며, 공급 물량 감소로 인한 수급 불균형이 지속되더라도 정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용하여 주택가격 상승 폭이 제한적일 것이라고 내다본다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 매물 감소 가능성이 크지만, 장기보유특별공제 개편 등 다양한 세제 개편 방안이 거론되는 점이 변수로 작용한다.

일각에서는 시장의 불확실성이 커진 상황에서도 일부 지역의 가격 상승세는 지속될 수 있다는 반론도 제기한다. 특히 개발 호재가 있거나 정비사업이 활발한 지역에서는 공급 부족 심리가 강하게 작용하여 가격 지지력을 유지할 수 있다는 분석이다. 그러나 전반적인 대출 규제 강화와 금리 상승 압력은 매수 심리를 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.

실제로 기준금리가 지난해 5월 이후 연 2.50%로 유지되는 것과 달리, 주택담보대출 금리는 꾸준히 상승하여 수요자에게 부담으로 작용한다. 이러한 금융 비용 증가는 주택 구매 결정에 신중함을 더하며, 시장의 유동성을 제한하는 요인으로 평가된다. 월세 가구 비중이 크게 증가하는 현상 또한 임차인의 주거비 지출 패턴 변화를 반영하며, 관련 금융상품 수요 증가를 예상하게 한다.

향후 주택시장은 주택시장 양극화 완화 가능성, 서울 아파트 매매 수요의 변화, 빠르게 진행되는 월세화와 임대차시장의 구조적 변화 등 7대 주요 이슈에 따라 복잡한 양상을 보일 전망이다. 특히 주택 공급시장의 위축과 향후 공급 여건, 그리고 정부의 부동산 정책 방향이 시장의 변곡점을 결정하는 핵심 요소로 작용할 것으로 판단된다.