서울 지역 생애 최초 부동산 매수자가 7,341명을 기록하며 부동산 활황기였던 2021년 11월 이후 약 4년 5개월 만에 최고 수준에 도달했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 시장에 나온 외곽 지역 매물을 30대 실수요자들이 금융 혜택을 활용해 적극적으로 흡수한 결과다. 노원과 강서 등 15억 원 이하 중저가 밀집 지역을 중심으로 거래가 집중되면서 해당 지역의 가격 상승률이 서울 평균을 크게 웃돌고 있다.

법원 등기정보광장의 최신 집계에 따르면 지난달 서울에서 생애 처음으로 집합건물 기준 부동산을 구입해 소유권 이전등기를 신청한 매수인은 총 7,341명으로 확인됐다. 이는 부동산 시장이 극심한 과열 양상을 보였던 2021년 11월의 7,886명 이후 가장 많은 수치이며, 시장의 하향 안정화 추세 속에서도 실수요층의 구매 의지는 여전히 강력함을 시사한다. 소유권 이전등기가 잔금 지급일로부터 60일 이내에 이루어진다는 점을 고려할 때, 실제 4월 매수인 숫자는 향후 집계 과정에서 더욱 증가할 가능성이 크다.

다주택자들이 세금 중과를 피하기 위해 선호 지역의 핵심 자산인 '똘똘한 한 채'를 남기고 외곽 지역 주택을 우선 매도하면서 무주택자들에게 매수 기회가 돌아갔다. 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가옴에 따라 매도 압박을 느낀 다주택자들이 중하위 지역의 보유 주택을 시장에 내놓았고, 이를 실거주 목적의 무주택자들이 받아내며 거래량이 급증했다. 이러한 현상은 서울 내에서도 상대적으로 진입 장벽이 낮은 지역을 중심으로 뚜렷하게 나타나고 있다.

자치구별 매수 현황을 살펴보면 노원구가 623명으로 가장 많았으며 강서구 582명, 은평구 451명, 성북구 445명 순으로 집계됐다. 이어 송파구가 430명, 영등포구가 426명을 기록하며 뒤를 이었는데, 대규모 단지가 밀집한 송파구를 제외하면 대부분이 15억 원 이하의 중저가 매물이 풍부한 지역이다. 이는 고가 주택에 대한 대출 규제가 여전한 상황에서 실수요자들이 현실적인 자금 조달이 가능한 지역으로 몰린 결과로 풀이된다.

연령대별 분석에서는 30대 매수자가 4,231명으로 전체의 57.6%를 차지하며 시장의 절대적인 주도 세력임을 입증했다. 40대 매수자는 1,275명으로 17.4%를 기록했으며, 19세에서 29세 사이의 사회초년생 비율도 11.1%에 달해 젊은 층의 '내 집 마련' 열기가 뜨거움을 보여주었다. 50대 매수자는 570명으로 전체의 7.8% 수준에 머물러, 이번 매수세가 노후 대비보다는 실거주와 자산 형성을 목적으로 하는 청장년층에 집중되었음을 확인시켰다.

금융 규제의 차등 적용은 중저가 지역으로의 수요 쏠림을 가속화하는 핵심 기제로 작용하고 있다. 지난해 시행된 10·15 대책에 따라 시가 25억 원 초과 주택의 주택담보대출 상한액은 2억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로 축소되었으나, 15억 원 이하 주택은 종전 상한인 6억 원까지 대출이 가능하다. 특히 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)을 70%까지 허용하고 있어, 자본력이 부족한 30대가 대출 여력을 극대화하여 매수에 나선 것으로 분석된다.

전세 시장의 불안정성 역시 임차인들을 매매 시장으로 떠미는 주요 원인 중 하나로 지목된다. 서울 시내 전세 매물이 급감하고 보증금이 지속적으로 상승함에 따라, 전세 자금에 대출을 더해 중저가 주택을 매입하려는 수요가 확산되었다. 이들은 과거 가격 상승폭이 상대적으로 작았던 지역을 공략하며 주거 안정성을 확보하려는 경향을 보이고 있으며, 이러한 수요는 해당 지역의 매매 가격을 끌어올리는 동력이 되고 있다.

실제로 생애 첫 매수가 집중된 중하위권 지역의 가격 상승세는 서울 전체 평균을 압도하고 있다. 한국부동산원 조사 결과 성북구의 5월 둘째 주까지 매매가격 누적 상승률은 5.37%에 달했으며, 강서구 5.10%, 영등포구 4.60%, 노원구 3.90% 순으로 높은 상승폭을 기록했다. 이는 같은 기간 서울 전체 평균 상승률인 3.10%를 크게 상회하는 수치로, 실수요자의 유입이 가격 방어와 상승을 동시에 견인하고 있음을 증명한다.

부동산 전문가들은 이번 거래량 급증을 시장의 질서 있는 재편 과정으로 평가하면서도 주의를 당부하고 있다. 한 시장 분석 전문가는 "다주택자의 매물을 실수요자가 흡수하는 것은 시장 효율성 측면에서 긍정적이나, 대출 의존도가 높은 30대의 매수 행태는 향후 금리 변동성에 취약할 수 있다"고 제언했다. 이는 법치와 시장 원리에 따른 거래 활성화 속에서도 가계 부채의 건전성 관리가 병행되어야 함을 의미한다.

일각에서는 고금리 기조가 유지되는 상황에서 무리한 차입을 통한 주택 매입이 가계 경제에 심각한 부담을 줄 수 있다는 우려를 제기한다. 부동산 가격 상승에 대한 기대감만으로 시장에 진입하기보다는, 자신의 상환 능력을 냉정하게 평가해야 한다는 비판적 시각도 존재한다. 특히 경기 침체 가능성과 맞물려 자산 가치가 하락할 경우 '영끌' 매수자들의 타격이 클 수 있다는 점은 시장의 잠재적 리스크로 남아 있다.

향후 서울 부동산 시장은 공급 물량의 추이와 정부의 추가적인 금융 정책 향방에 따라 향방이 결정될 전망이다. 생애 최초 매수자들에 대한 세제 혜택과 대출 우대 정책이 지속되는 한 젊은 층의 시장 진입은 계속될 것으로 보이나, 금리 인하 시점의 불확실성이 변수로 작용할 수 있다. 실수요자들은 시장의 단기적인 수치 변화에 일희일비하기보다 장기적인 관점에서 자산 가치와 주거 비용의 균형을 고려한 신중한 접근이 필요하다.