서울 6대 가두상권의 올 1분기 평균 공실률이 전 분기 대비 0.3%포인트 상승한 8.8%를 기록했다. 역대 최대 규모인 476만 명의 외국인 관광객 유입이 상권의 급격한 하락을 방어하며 시장의 안정적 흐름을 뒷받침했다. 명동 상권은 5.6%의 공실률을 유지하며 포화 상태에 도달한 가운데 화장품 매장이 대형 약국으로 대체되는 업종 전환 현상이 뚜렷하다.

서울 주요 지역 리테일 시장의 공실률이 소폭 반등했으나 전년 동기와 비교하면 여전히 개선된 지표를 나타내고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 2026년 1분기 리테일 시장 보고서에 따르면 서울 6대 가두상권의 평균 공실률은 8.8%로 집계됐다. 이는 직전 분기보다 0.3%포인트 오른 수치지만 지난해 같은 기간보다는 1.9%포인트 하락하며 장기적인 회복세가 꺾이지 않았음을 시사한다. 상권의 기초 체력을 지탱하는 핵심 동력은 폭발적으로 증가한 외국인 관광객 수요에서 기인한다.

올 1분기 한국을 찾은 외국인 관광객은 약 476만 명으로 1분기 기준 역대 최대치를 경신하며 국내 소비 시장에 온기를 불어넣었다. 견조한 외국인 유입은 주요 상권의 임대차 수요를 자극하며 공실률의 급격한 변동을 억제하는 완충재 역할을 수행 중이다. 특히 명동과 홍대 등 외국인 밀집 지역을 중심으로 리테일 브랜드의 입점 경쟁이 치열하게 전개되며 시장의 효율성을 입증하고 있다.

명동 상권은 5.6%의 공실률을 기록하며 사실상 빈 점포를 찾기 어려운 포화 상태를 지속하고 있다. 과거 명동의 상징이었던 화장품 로드숍들이 퇴거한 자리를 대형 체인 약국들이 빠르게 잠식하는 양상이 관찰된다. 쿠시먼앤드웨이크필드 측은 "외국인 관광객의 의료 쇼핑 수요를 겨냥한 약국 브랜드의 체인화와 대형화 흐름이 명동 상권의 새로운 특징으로 자리 잡았다"고 분석했다. 이는 시장의 수요 변화에 따라 상권의 구성 요소가 유연하게 재편되는 과정을 극명하게 보여준다.

강남 상권의 경우 공실률이 13.6%로 나타나며 전 분기 대비 2.3%포인트 상승하는 부침을 겪었다. 이는 서울 6대 상권 중 가장 가파른 상승 폭으로 고금리 지속에 따른 소비 심리 위축과 높은 임대료 부담이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 강남역 일대의 대형 점포들이 임차인 교체 시기에 접어들며 일시적인 공백이 발생한 점도 지표 악화의 원인으로 지목된다.

성수 상권은 3.7%의 공실률을 기록하며 서울에서 가장 낮은 수치를 유지하고 있으나 전 분기보다는 1.2%포인트 상승했다. 이러한 상승은 상권의 쇠퇴가 아닌 신규 브랜드 입점 준비와 일부 노후 공간의 재편 과정에서 발생한 물리적 공백에 가깝다. 성수는 팝업스토어 성지로 불리며 MZ세대와 외국인의 발길이 끊이지 않고 있어 향후 다시 공실이 해소될 가능성이 매우 높은 지역이다.

홍대 상권은 10.4%의 공실률을 기록하며 지난 분기와 동일한 수준을 유지해 안정적인 시장 질서를 보여주었다. 한남·이태원 상권은 7.6%로 전 분기 대비 0.4%포인트 하락하며 꾸준한 임대 수요 유입을 증명했다. 명품 브랜드의 각축장이 된 청담 상권 역시 11.9%를 기록하며 같은 기간 공실률이 1.5%포인트 하락하는 성과를 거두었다.

일각에서는 강남 등 일부 핵심 상권의 공실률 상승이 경기 침체의 전조 증상이 아니냐는 우려 섞인 시각을 제기한다. 임대료 상승 속도가 자영업자의 수익성 개선 속도를 앞지르면서 발생하는 시장의 불균형이 상권의 양극화를 심화시킬 수 있다는 지적이다. 다만 전체적인 외국인 관광객 유입세가 꺾이지 않는 한 급격한 상권 붕괴로 이어질 가능성은 희박하다는 것이 중론이다.

향후 서울 리테일 시장은 외국인 관광객의 소비 패턴 변화와 브랜드들의 오프라인 전략 수정에 따라 지역별 편차가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 의료 쇼핑과 체험형 매장을 선호하는 트렌드에 대응하지 못하는 상권은 도태될 수밖에 없으며 이는 시장 경제의 자연스러운 정화 작용이다. 투자자와 임차인은 단순한 유동 인구 수치에 매몰되지 말고 상권별 업종 구성의 변화를 면밀히 주시하며 대응 전략을 수립해야 한다.