2026년 05월 21일 20시 18분 (뉴욕 현지 시각) 현재, 퍼블릭 스토리지 (PSA)는 21일 뉴욕 증시에서 금리 변동성 확대와 실적 성장세 둔화 우려가 겹치며 3%에 가까운 하락세를 기록했다. 이날 종가는 297.14달러로 집계되었으며 이는 최근 6개월 사이 가장 낮은 수준에 근접한 수치다. 시장은 연준의 통화 정책 불확실성이 지속되는 가운데 리츠 업종의 배당 매력이 상대적으로 약화된 점에 주목하고 있다.

 

미국 국채 금리의 상승은 자본 집약적인 리츠 산업의 수익 구조에 직접적인 타격을 입히는 요소다. 부채를 통해 자산을 매입하고 운영하는 리츠 특성상 금리 상승은 곧 이자 비용의 증가와 순영업소득(NOI)의 감소로 이어진다. 투자자들은 무위험 자산인 국채 수익률이 높아짐에 따라 위험 자산인 리츠에 요구하는 기대 수익률을 상향 조정하고 있으며 이는 주가 하향 압력으로 분출되고 있다.

셀프 스토리지 산업 내부의 수급 불균형 문제도 주가 하락의 주요 배경으로 거론된다. 지난 수년간 이어진 공격적인 시설 확충으로 인해 주요 대도시를 중심으로 공급 과잉 징후가 나타나고 있다. 신규 입주자를 유치하기 위한 마케팅 비용은 증가하는 반면 기존 고객의 이탈을 막기 위한 임대료 인상 억제 정책은 수익성 악화의 원인이 되고 있다.

주택 시장의 거래 절벽 현상이 지속되면서 이사와 관련된 스토리지 수요가 위축된 점도 부정적이다. 고금리로 인해 미국 내 주택 매매가 급감하면서 주거지 이동 시 발생하는 일시적 보관 수요가 예년 수준을 밑돌고 있다. 퍼블릭 스토리지는 업계 1위의 시장 점유율을 보유하고 있으나 거시 경제 환경의 변화에 따른 수요 감소를 피하기는 역부족인 상황이다.

골드만삭스의 한 부동산 부문 수석 애널리스트는 "셀프 스토리지 섹터는 지난 2년간 누렸던 비정상적인 고성장기에서 벗어나 저성장 국면인 평균 회귀 과정에 진입했다"고 평가했다. 그는 "퍼블릭 스토리지가 규모의 경제를 통해 비용 절감을 꾀하고 있으나 차입 금리 상승에 따른 자본 환원율(Cap Rate) 상승 압박은 당분간 주가에 부담이 될 것"이라고 덧붙였다.

일각에서는 퍼블릭 스토리지의 강력한 재무 구조와 시장 지배력이 하방 경직성을 확보해줄 것이라는 분석도 나온다. 동종 업계 경쟁사들과 비교했을 때 상대적으로 낮은 부채 비율을 유지하고 있어 금리 상승기에도 견디는 힘이 강하다는 평가다. 최근 진행 중인 디지털 전환과 무인 운영 시스템 도입을 통한 운영 효율화 작업이 장기적으로 마진율 개선에 기여할 수 있다는 시각도 존재한다.

기술적 관점에서 볼 때 퍼블릭 스토리지의 주가는 단기적으로 290달러 선에서 1차 지지선을 형성할 것으로 보인다. 만약 이 구간이 무너질 경우 2024년 저점 부근까지 추가 하락할 가능성을 배제할 수 없다. 반등을 위해서는 연준의 금리 인하 시점이 가시화되거나 점유율 지표가 개선되는 등 펀더멘털의 회복 신호가 선행되어야 한다.

향후 주가 향방은 다가올 분기 실적 발표에서 제시될 가이던스와 공실률 추이에 달려 있다. 투자자들은 단순한 매출 성장보다는 비용 통제 능력과 주당순운영자금(FFO)의 방어 여부에 집중할 것으로 예상된다. 부동산 경기 침체 우려가 완전히 해소되지 않은 상황에서 보수적인 접근 방식이 요구되는 시점이다.

 

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