서울 관악구 봉천역과 서울대입구역을 잇는 봉천지역중심 일대가 최고 용적률 800%, 최고 높이 150m에 달하는 초고층 복합거점으로 탈바꿈한다. 일반상업지역과 준주거지역의 용적률이 일괄 상향되면서 민간 주도 개발을 위한 법적 근거가 마련되었다. 이번 재정비 결정은 낙후된 서남권 핵심 요충지의 상업·업무 기능을 강화하고 도시 경쟁력을 확보하는 데 초점을 맞췄다.

서울 관악구는 봉천동 857-1 일대 약 59만 3천㎡에 달하는 봉천지역중심 지구단위계획 재정비를 최종 결정 고시하고 본격적인 개발 동력 확보에 나섰다. 이번 결정은 지하철 2호선 봉천역에서 서울대입구역에 이르는 역세권 주변의 낡은 규제를 혁파하는 데 중점을 두었다. 남부순환로와 관악로가 교차하는 이 지역은 그간 입지적 중요성에도 불구하고 낮은 용적률로 인해 대규모 개발이 지연되어 왔다. 구는 이번 재정비를 통해 봉천역 서울대입구역 민간개발을 촉진하고 서울 서남권의 교통과 업무를 아우르는 핵심 거점으로 육성할 방침이다.

토지 이용 효율을 극대화하기 위해 일반상업지역과 준주거지역의 기준용적률이 파격적인 수준으로 상향 조정되었다. 기존에는 간선부와 이면부에 따라 660%와 450%로 차등 적용되던 일반상업지역 용적률을 전 구역 800%로 단일화하여 개발 편의성을 높였다. 관악구 일반상업지역 용적률 상향 조치는 민간 사업자가 사업성을 확보할 수 있는 결정적인 유인책으로 작용할 전망이다. 이는 토지의 고밀 이용을 가능하게 하여 지역 내 부족한 상업 및 업무 시설을 대거 확충하려는 의도로 풀이된다.

준주거지역과 제3종일반주거지역에 대해서도 건축 밀도를 높일 수 있는 제도적 기반이 마련되었다. 준주거지역은 기존 간선부 300%, 이면부 250%였던 용적률을 전 구역 400%로 상향하여 주거와 상업 기능의 복합화를 꾀한다. 제3종일반주거지역의 경우에도 기존 230%에서 250%로 용적률을 높여 노후 주거지의 정비 사업이 탄력을 받을 수 있게 했다. 이러한 용적률 체계의 단순화와 상향은 필지별 개발의 불확실성을 제거하고 질서 있는 도심 재정비를 가능하게 한다.

건축물 최고 높이 제한의 대대적인 완화는 도시 스카이라인의 획기적인 변화를 예고하는 핵심 조치로 평가받는다. 일반상업지역 간선부의 경우 기존 60m에서 90m 수준에 머물렀던 높이 규제를 최고 150m까지 대폭 상향 조정하여 고층 빌딩 숲 조성이 가능해졌다. 준주거지역 간선부 또한 60m에서 100m로 높이 제한을 풀어 지역을 상징하는 랜드마크 조성이 가능한 토대를 마련했다. 이러한 높이 규제 철폐는 건축물 최고 높이 완화를 통해 토지 가치를 극대화하고 민간 자본의 적극적인 투자를 유도하기 위한 전략적 선택이다.

민간의 창의적이고 자율적인 설계를 유도하기 위한 특별계획가능구역 2곳이 새롭게 지정되었다. 특별계획가능구역은 향후 구체적인 개발 계획이 수립될 때 도시계획적 유연성을 부여받아 차별화된 건축물 조성이 가능한 구역이다. 구는 민간 개발자가 대규모 통합개발을 추진할 경우 추가적인 혜택을 제공하여 난개발을 방지할 계획이다. 이를 통해 강감찬대로 주변 개발 사업이 단편적인 소규모 개발에서 벗어나 체계적인 도시 설계의 틀 안에서 진행될 것으로 기대된다.

대규모 통합개발이 추진되는 구역에는 용도지역 상향이라는 강력한 인센티브가 제공된다. 구는 일정 규모 이상의 부지를 통합하여 개발할 경우 최고 높이 100m를 보장하면서 준주거지역으로의 용도지역 상향 지원을 실시한다. 이는 개별 필지 단위의 개발보다 공공성이 확보된 대규모 복합 개발을 유도하여 도시 기능을 고도화하려는 목적이다. 용도지역 상향은 토지의 활용 가치를 비약적으로 상승시켜 민간의 사업 참여 의지를 높이는 핵심 동력이 될 것이다.

이번 재정비 결정은 관악구의 경제 지도를 재편하고 고용 창출 및 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보인다. 서울 서남권 복합거점으로서의 위상이 강화되면 상업 및 업무 기능이 확충되어 인근 서울대학교와의 산학 협력 시너지도 기대할 수 있다. 관악구 관계자는 "봉천역∼서울대입구역 일대가 서울 서남권의 교통·업무·상업·문화 복합거점으로 도약하는 전환점이 될 것"이라고 설명했다. 구는 이번 계획을 통해 낙후된 이미지를 벗고 현대적인 도시 공간으로 거듭나겠다는 의지를 표명했다.

다만 일각에서는 고밀 개발에 따른 인구 유입과 교통 혼잡 문제를 우려하는 목소리도 적지 않다. 남부순환로 관악로 교차 지점의 만성적인 정체 현상이 개발 이후 더욱 심화될 수 있어 인프라 확충이 병행되어야 한다는 지적이다. 개발 이익이 민간에 과도하게 집중되지 않도록 공공기여 방안을 철저히 검토하고 환수 시스템을 마련해야 한다는 의견도 제기된다. 도시 계획 전문가들은 급격한 용적률 상향이 주변 주거지의 일조권이나 조망권 침해로 이어지지 않도록 세밀한 관리가 필요하다고 조언한다.

향후 봉천지역중심 일대는 민간 주도의 정비 사업이 순차적으로 진행되며 대대적인 변화의 시기를 맞이할 전망이다. 관악구는 이번 봉천지역중심 지구단위계획 재정비 고시를 기점으로 세부적인 개발 지침을 마련하고 인허가 절차를 신속히 지원할 계획이다. 부동산 시장 전문가들은 이번 규제 완화가 금리 인상 등으로 위축된 민간 개발 심리를 회복시키는 마중물 역할을 할 것으로 내다보고 있다. 남부순환로와 관악로가 교차하는 요충지로서 봉천동 일대가 서남권의 새로운 경제 중심지로 부상할 수 있을지 귀추가 주목된다.