राष्ट्रीय और सियोल के औसत आवास कीमत की वृद्धि दर को देखें तो दक्षिण कोरिया प्रमुख देशों में अपेक्षाकृत स्थिर प्रवृत्ति दिखा रहा है, लेकिन सियोल के उच्च मूल्य की आवास बाजार में विश्व के उच्चतम स्तर की वृद्धि दर दर्ज की गई है। सियोल के गांगनाम क्षेत्र और हान नदी बेल्ट को केंद्र में रखते हुए उच्च मूल्य की आवास कीमतों में तेजी से वृद्धि समग्र औसत से बड़ा अंतर दिखा रही है, जिससे आवास बाजार में ध्रुवीकरण गहरा हो रहा है।

▲ औसत घर की कीमत वृद्धि दर प्रमुख देशों की तुलना में स्थिर

दूसरे दिन संसद के भविष्य अनुसंधान संस्थान की 'संपत्ति असमानता और संपत्ति कर दीर्घकालीन सुधार कार्य' रिपोर्ट के अनुसार, अंतर्राष्ट्रीय निपटान बैंक (BIS) के नाममात्र आवास कीमत सूचकांक (RPP) के विश्लेषण के परिणाम से पता चलता है कि कोरिया की राष्ट्रीय आवास कीमत 2003 से 2023 तक लगभग 1.56 गुना बढ़ी है।

सियोल भी इसी अवधि में 1.74 गुना बढ़ी है। संबंधित सूचकांक किसी विशेष समय बिंदु पर आवास कीमत के आधार पर बाद में मूल्य परिवर्तन की तुलना करने की विधि से गणना की जाती है।

यह वृद्धि दर प्रमुख देशों और शहरों की तुलना में अपेक्षाकृत कम स्तर की थी। संयुक्त राज्य अमेरिका लगभग 2.8 गुना, कनाडा 3.1 गुना, नॉर्वे 3.4 गुना बढ़ा है और जर्मनी के बर्लिन में 3.9 गुना, नॉर्वे के ओस्लो क्षेत्र में 4.1 गुना की वृद्धि हुई है, जो कोरिया से अधिक है।

अचल संपत्ति (Photo : [यूनहाप न्यूज द्वारा प्रदान])

▲ वास्तविक घर की कीमत भी OECD औसत से नीचे

मुद्रास्फीति के प्रभाव को छोड़कर आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (OECD) के वास्तविक आवास कीमत सूचकांक (RHPI) में भी कोरिया को स्थिर देश के रूप में वर्गीकृत किया गया है।

2000 की तुलना में 2024 में कोरिया की वास्तविक आवास कीमत 1.2 गुना बढ़ी है, जो OECD औसत 1.6 गुना से कम है। सर्वेक्षण किए गए देशों में यह फिनलैंड के बाद दूसरी सबसे कम वृद्धि दर है।

दूसरी ओर, कनाडा इसी अवधि में 2.9 गुना बढ़ा है जो सबसे अधिक वृद्धि दिखा रहा है, और ऑस्ट्रेलिया, अमेरिका और यूनाइटेड किंगडम भी 1.8-2.6 गुना की वृद्धि दिखा रहे हैं।

▲ सियोल के उच्च मूल्य की आवास विश्व के उच्चतम स्तर की वृद्धि दर्ज करती है

औसत घर की कीमत के विपरीत, सियोल के उच्च मूल्य की आवास बाजार बिल्कुल अलग तस्वीर दिखा रही है।

ब्रिटिश रियल एस्टेट परामर्श कंपनी नाइट फ्रैंक के 'प्राइम ग्लोबल सिटीज इंडेक्स (PGCI)' के अनुसार, पिछली तीसरी तिमाही में सियोल के शीर्ष 5% उच्च मूल्य की आवास कीमत पिछले साल की समान अवधि की तुलना में 25.2% बढ़ी है। यह विश्व के 46 शहरों में जो सर्वेक्षण किए गए हैं, उनमें जापान के टोक्यो (55.9%) के बाद दूसरी सबसे अधिक वृद्धि दर थी।

46 प्रमुख शहरों की औसत वृद्धि दर 2.5% होने के बावजूद, सियोल के उच्च मूल्य की आवास की वृद्धि औसत के 10 गुना थी। तीसरे स्थान वाले भारत के बेंगलुरु में भी 9.2% तक सीमित है, जिससे सियोल से बड़ा अंतर दिखा।

पिछले 5 वर्षों में वृद्धि दर में, सियोल ने 80.9% दर्ज करते हुए दुबई, टोक्यो और फिलीपींस के मनीला के बाद विश्व में 4वां स्थान हासिल किया है।

▲ गांगनाम केंद्रित ध्रुवीकरण सांख्यिकी अंतर को बढ़ाता है

औसत सांख्यिकी और उच्च मूल्य की आवास सांख्यिकी के बीच बड़ा अंतर इसलिए दिखता है क्योंकि सियोल के गांगनाम 3 जिलों और हान नदी बेल्ट जैसे कुछ क्षेत्रों में कीमत की वृद्धि केंद्रित है, इस प्रकार का विश्लेषण किया गया है।

नाइट फ्रैंक केवल शीर्ष 5% उच्च मूल्य की आवास के लिए सांख्यिकी तैयार करता है, जबकि OECD और BIS पूरे देश या सियोल के संपूर्ण आवास बाजार के लिए सूचकांक तैयार करते हैं। इस कारण से, गैर-राजधानी क्षेत्र के कमजोर प्रदर्शन और सामान्य आवास की कीमत की स्थिरता औसत मूल्य को कम करती है, जिसे कहा जाता है कि 'औसत का जाल' हो सकता है।

▲ नमूना सर्वेक्षण की सीमाएं भी प्रभावित करती हैं

OECD और BIS द्वारा उपयोग किए जाने वाले कोरिया के आवास कीमत सांख्यिकी कोरिया अचल संपत्ति बोर्ड के राष्ट्रीय आवास कीमत प्रवृत्ति सर्वेक्षण पर आधारित हैं। संबंधित सर्वेक्षण नमूना आवास के लेनदेन के उदाहरणों का उपयोग करके तैयार किया जाता है और वास्तविक लेनदेन डेटा को सीधे प्रतिबिंबित नहीं करता है, इस सीमा का संकेत दिया गया है।

इस कारण से, हाल के समय जैसे जब बाजार की अस्थिरता अधिक हो, तो वास्तविक कीमत परिवर्तन को पर्याप्त रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है, इस प्रकार का विश्लेषण है।

▲ बाजार ध्रुवीकरण प्रतिक्रिया मुख्य कार्य है

संसद के भविष्य अनुसंधान संस्थान के ली सियोन-ह्वा के सीनियर शोध सदस्य ने विश्लेषण किया कि सियोल के मामले में उच्च मूल्य की आवास और सामान्य आवास के बीच कीमत वृद्धि की खाई बहुत बड़ी है, जिससे आवास बाजार में ध्रुवीकरण गहरा हो रहा है।

उन्होंने आगे कहा कि 2024 और 2025 में सियोल की आवास कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई है, लेकिन OECD और BIS सांख्यिकी नमूना सर्वेक्षण विधि की विशेषताओं के कारण इस तरह के परिवर्तन को पर्याप्त रूप से पकड़ने में विफल हो सकती है।