Si se observan solo las tasas de aumento del precio promedio de la vivienda en todo el país y Seúl, Corea mostró una tendencia relativamente estable entre los principales países; sin embargo, el mercado de viviendas de lujo de Seúl registró una de las tasas de aumento más altas del mundo. Se ha planteado un análisis que sugiere que la disparidad en los precios de las viviendas de lujo, centrada en el área de Gangnam en Seúl y el cinturón del río Han, muestra una gran diferencia con el promedio general, intensificando la polarización del mercado inmobiliario.

▲ La tasa de aumento del valor promedio de las casas es estable en comparación con los principales países

Según el informe "Desigualdad de activos y reforma a largo plazo de impuestos sobre la propiedad" del Instituto de Investigación del Futuro de la Asamblea Nacional del 2 de diciembre, basado en el análisis del Índice de Precios de Vivienda Nominal (RPP) del Banco de Pagos Internacionales (BIS), el precio de la vivienda nacional de Corea aumentó aproximadamente 1,56 veces desde 2003 hasta 2023.

Seúl también aumentó solo 1,74 veces en el mismo período. El índice se calcula comparando cambios de precios posteriores basados en el precio de la vivienda en un momento específico.

Este aumento fue relativamente bajo en comparación con los principales países y ciudades. Estados Unidos aumentó aproximadamente 2,8 veces, Canadá 3,1 veces, Noruega 3,4 veces, Berlín, Alemania aumentó 3,9 veces, y el área de Oslo, Noruega, aumentó 4,1 veces, registrando tasas de aumento más altas que Corea.

Bienes raíces (Foto: [Proporcionada por Yonhap News])

▲ El precio real de la vivienda también está por debajo del promedio de la OCDE

En el Índice de Precios de Vivienda Real (RHPI) de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), excluyendo el impacto de la inflación, Corea también se clasificó como un país estable.

En comparación con 2000, el precio real de la vivienda de Corea en 2024 aumentó solo 1,2 veces, por debajo del promedio de la OCDE de 1,6 veces. Entre los países encuestados, registró la segunda tasa de aumento más baja después de Finlandia.

Por el contrario, Canadá aumentó 2,9 veces en el mismo período, mostrando el aumento más alto, mientras que Australia, Estados Unidos y Reino Unido mostraron un aumento de 1,8 a 2,6 veces.

▲ Las viviendas de lujo de Seúl muestran un aumento a nivel mundial

A diferencia del precio promedio de la vivienda, el mercado de viviendas de lujo de Seúl mostró una situación completamente diferente.

Según el "Índice de Ciudades Principales Globales (PGCI)" de Knight Frank, una empresa consultora inmobiliaria británica, el precio de las viviendas de lujo del 5% superior en Seúl en el tercer trimestre del año pasado aumentó un 25,2% año tras año. Esta fue la segunda tasa de aumento más alta entre los 46 ciudades mundiales encuestadas, después de Tokio, Japón (55,9%).

Considerando que la tasa de aumento promedio de las 46 ciudades principales fue del 2,5%, el aumento de las viviendas de lujo de Seúl fue de 10 veces el promedio. Bengaluru, India, que ocupó el tercer lugar, solo mostró un 9,2%, mostrando una gran brecha con Seúl.

En la tasa de aumento durante los últimos 5 años, Seúl registró un 80,9%, ocupando el cuarto lugar en el mundo después de Dubái, Tokio y Manila, Filipinas.

▲ La polarización centrada en Gangnam amplía la diferencia estadística

Se ha planteado un análisis de que la gran diferencia entre las estadísticas promedio y las de viviendas de lujo se debe a que el aumento de precios se ha concentrado en algunas áreas, principalmente las tres distritos de Gangnam en Seúl y el cinturón del río Han.

Knight Frank compila estadísticas solo para las viviendas de lujo del 5% superior, mientras que la OCDE y el BIS calculan índices para todo el mercado de viviendas del país o de Seúl en su conjunto. Por esta razón, la falta de rendimiento fuera del área metropolitana y el estancamiento de precios de viviendas generales pueden causar la llamada "trampa del promedio", que reduce el valor promedio.

▲ Las limitaciones de la encuesta de muestreo también tienen impacto

Las estadísticas de precios de vivienda de Corea utilizadas por la OCDE y el BIS se basan en la Encuesta Nacional de Tendencias de Precios de Vivienda de la Junta Inmobiliaria de Corea. Se ha planteado la crítica de que esta encuesta se realiza utilizando casos de transacciones de viviendas de muestra y tiene limitaciones en que no refleja directamente los datos de transacciones reales.

Por esta razón, existe un análisis de que durante períodos de alta volatilidad del mercado como recientemente, puede no reflejar suficientemente los cambios de precios reales.

▲ La respuesta a la polarización del mercado es una tarea clave

Lee Sun-hwa, investigadora principal del Instituto de Investigación del Futuro de la Asamblea Nacional, analizó que la polarización del mercado inmobiliario se está intensificando, con una brecha muy grande en el aumento de precios entre viviendas de lujo y viviendas generales en Seúl.

Explicó que aunque los precios de la vivienda en Seúl aumentaron considerablemente en 2024 y 2025, las estadísticas de la OCDE y el BIS pueden no haber capturado suficientemente estos cambios debido a las características del método de encuesta de muestreo.