عند النظر إلى معدل ارتفاع أسعار المساكن في المتوسط على المستوى الوطني وفي سيول، أظهرت كوريا اتجاهاً مستقراً نسبياً مقارنة بالدول الرئيسية الأخرى، لكن سوق المساكن الفاخرة في سيول سجلت معدل ارتفاع من أعلى المستويات في العالم. أثارت التحليلات المخاوف من تفاقم الاستقطاب في سوق المساكن، حيث أظهرت الارتفاعات الحادة في أسعار المساكن الفاخرة في منطقة جنوب سيول وحول نطاق نهر الهان فروقاً كبيرة عن المتوسط العام.

▲ معدل ارتفاع أسعار المساكن المتوسط مستقر مقارنة بالدول الرئيسية

وفقاً لتقرير "عدم المساواة في الأصول ومهام إصلاح ضريبة الملكية على المدى الطويل" الصادر عن معهد البحوث المستقبلية بالبرلمان في الثاني من الشهر الحالي، أظهر تحليل مؤشر أسعار المساكن الاسمي (RPP) من بنك التسويات الدولية (BIS) أن أسعار المساكن الكلية في كوريا ارتفعت بحوالي 1.56 مرة من 2003 إلى 2023.

ارتفعت أسعار المساكن في سيول أيضاً بمقدار 1.74 مرة خلال نفس الفترة. يتم حساب هذا المؤشر بمقارنة تغيرات الأسعار اللاحقة على أساس سعر المسكن في نقطة زمنية محددة.

كان هذا الارتفاع منخفضاً نسبياً عند مقارنته بالدول والمدن الرئيسية الأخرى. ارتفعت الأسعار في الولايات المتحدة بحوالي 2.8 مرة، وفي كندا 3.1 مرات، وفي النرويج 3.4 مرات، وفي برلين بألمانيا 3.9 مرات، وفي منطقة أوسلو بالنرويج 4.1 مرات، وكلها سجلت معدلات ارتفاع أعلى من كوريا.

العقارات(Photo : [연합뉴스 제공])

▲ أسعار المساكن الحقيقية أيضاً تقل عن متوسط منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية

في مؤشر أسعار المساكن الحقيقي (RHPI) لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD)، الذي يستثني تأثير ارتفاع الأسعار، تم تصنيف كوريا كدولة مستقرة.

مقارنة بعام 2000، ارتفعت أسعار المساكن الحقيقية في كوريا في عام 2024 بما يقدر بـ 1.2 مرة فقط، وهو أقل من متوسط منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية البالغ 1.6 مرة. سجلت ثاني أقل معدل ارتفاع بين الدول المسحوصة بعد فنلندا.

من جانبها، ارتفعت أسعار المساكن في كندا بحوالي 2.9 مرة خلال نفس الفترة، مما أظهر أعلى نسبة زيادة، في حين أظهرت أستراليا والولايات المتحدة وبريطانيا معدلات ارتفاع تتراوح بين 1.8 إلى 2.6 مرة.

▲ المساكن الفاخرة في سيول ترتفع بأعلى مستويات عالمية

بخلاف أسعار المساكن المتوسطة، أظهرت سوق المساكن الفاخرة في سيول صورة مختلفة تماماً.

وفقاً لمؤشر المدن العالمية الأولى (PGCI) الصادر من شركة الاستشارات العقارية البريطانية Knight Frank، ارتفعت أسعار المساكن الفاخرة في أعلى 5% من الفئات السعرية في سيول بنسبة 25.2% في الربع الثالث من العام الماضي مقارنة بنفس الفترة من العام السابق. كان هذا ثاني أعلى معدل ارتفاع بين 46 مدينة عالمية تم مسحها، بعد طوكيو باليابان (55.9%).

بالنظر إلى أن معدل الارتفاع المتوسط للمدن الـ 46 الرئيسية كان 2.5%، فإن نسبة ارتفاع المساكن الفاخرة في سيول تصل إلى 10 أضعاف المتوسط. احتلت بنغالور بالهند المرتبة الثالثة برقم 9.2% فقط، مما أظهر فارقاً كبيراً مع سيول.

في معدل الارتفاع على مدى السنوات الخمس الماضية، احتلت سيول المرتبة الرابعة عالمياً برقم 80.9%، بعد دبي وطوكيو ومانيلا بالفلبين.

▲ الاستقطاب المركزي حول جنوب سيول يوسع الفجوة الإحصائية

تشير التحليلات إلى أن الفجوة الكبيرة بين إحصاءات المتوسط وإحصاءات المساكن الفاخرة تعود إلى تركيز ارتفاع الأسعار في مناطق معينة مثل ثلاث مقاطعات جنوب سيول والنطاق حول نهر الهان.

تقوم شركة Knight Frank بإعداد إحصائيات تقتصر على أعلى 5% من المساكن الفاخرة فقط، بينما تحسب منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية وبنك التسويات الدولية مؤشراتهما على أساس سوق المساكن الكلي في البلاد أو سيول بأكملها. ونتيجة لذلك، قد ينشأ ما يسمى "فخ المتوسط"، حيث يقلل ضعف المناطق خارج العاصمة وركود أسعار المساكن العادية من القيمة المتوسطة.

▲ حدود المسح العينائي تؤثر أيضاً

تستند إحصائيات أسعار المساكن الكورية التي تستخدمها منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية وبنك التسويات الدولية إلى مسح اتجاهات أسعار المساكن الوطنية بواسطة مؤسسة الحقول العقارية الكورية. يُشار إلى أن هذا المسح له حدود، حيث يتم إنشاؤه باستخدام حالات معاملات العينات السكنية وغيرها، وليس بعكس بيانات المعاملات الفعلية بشكل مباشر.

لذلك، في أوقات التقلبات السوقية الكبيرة كالوقت الحاضر، قد لا يعكس تماماً التغييرات الفعلية في الأسعار.

▲ التعامل مع استقطاب السوق مهمة أساسية

أشارت لي سون-هوا، الباحثة الرئيسية في معهد البحوث المستقبلية بالبرلمان، إلى أن سوق المساكن في سيول يشهد تفاقماً في الاستقطاب، مع فروقات كبيرة جداً في ارتفاع الأسعار بين المساكن الفاخرة والمساكن العادية.

وأوضحت أنه على الرغم من الارتفاع الحاد في أسعار المساكن في سيول في عامي 2024 و2025، قد لا تكون إحصائيات منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية وبنك التسويات الدولية قد التقطت هذه التغييرات بشكل كافٍ بسبب خصائص طريقة المسح العينائي.