En se concentrant uniquement sur les taux d'augmentation des prix moyens des logements à l'échelle nationale et à Séoul, la Corée a montré une tendance relativement stable par rapport aux principaux pays, mais le marché des logements haut de gamme à Séoul a enregistré l'un des taux d'augmentation les plus élevés au monde. Une analyse a indiqué que l'augmentation spectaculaire des prix des logements haut de gamme, principalement dans la région de Gangnam à Séoul et la ceinture du fleuve Han, montre une grande différence avec les moyennes globales, ce qui aggrave la polarisation du marché du logement.

▲ Le taux d'augmentation des prix moyens des logements est stable par rapport aux principaux pays

Selon le rapport de l'Institut des études futures du Parlement intitulé « Inégalité des actifs et réforme à long terme de l'impôt foncier » publié le 2, selon une analyse de l'indice de prix des logements nominaux (RPP) de la Banque des règlements internationaux (BRI), les prix des logements en Corée ont augmenté d'environ 1,56 fois de 2003 à 2023.

Séoul a également enregistré une augmentation de 1,74 fois au cours de la même période. Cet indice est calculé en comparant les variations de prix après une période donnée sur la base du prix du logement à un moment spécifique.

Cette augmentation était relativement faible par rapport aux principaux pays et villes. Les États-Unis ont enregistré une augmentation d'environ 2,8 fois, le Canada de 3,1 fois, la Norvège de 3,4 fois, Berlin en Allemagne de 3,9 fois et Oslo en Norvège de 4,1 fois, enregistrant tous des taux d'augmentation plus élevés que la Corée.

Immobilier (Photo : [Fournie par Yonhapnews])

▲ Les prix réels des logements sont également en dessous de la moyenne de l'OCDE

Dans l'indice de prix des logements réels (RHPI) de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), excluant les effets de l'inflation, la Corée a été classée comme un pays stable.

Par rapport à 2000, le prix réel des logements en Corée en 2024 n'a augmenté que de 1,2 fois, restant en dessous de la moyenne de l'OCDE de 1,6 fois. Parmi les pays enquêtés, il a enregistré le deuxième taux d'augmentation le plus faible après la Finlande.

En revanche, le Canada a augmenté de 2,9 fois au cours de la même période, affichant l'augmentation la plus importante, tandis que l'Australie, les États-Unis et le Royaume-Uni ont tous montré une hausse de 1,8 à 2,6 fois.

▲ Les logements haut de gamme de Séoul enregistrent l'une des augmentations les plus élevées au monde

Contrairement aux prix moyens des logements, le marché des logements haut de gamme à Séoul a présenté une image très différente.

Selon l'indice des villes mondiales principales (PGCI) de Knight Frank, une entreprise de conseil immobilier britannique, les prix des logements haut de gamme des 5 % les plus chers à Séoul au troisième trimestre de l'année dernière ont augmenté de 25,2 % par rapport à la même période de l'année précédente. Il s'agissait du deuxième taux d'augmentation le plus élevé parmi les 46 villes mondiales examinées, après Tokyo au Japon (55,9 %).

Compte tenu du fait que le taux d'augmentation moyen des 46 villes principales était de 2,5 %, l'ampleur de l'augmentation des logements haut de gamme de Séoul était environ 10 fois la moyenne. Bangalore, en Inde, à la troisième place, n'a atteint que 9,2 %, affichant un grand écart avec Séoul.

En termes de taux d'augmentation sur les cinq dernières années, Séoul a enregistré 80,9 % et s'est classée au 4e rang mondial, après Dubaï, Tokyo et Manille aux Philippines.

▲ La polarisation centrée sur la région de Gangnam élargit les différences statistiques

Une analyse a indiqué que la grande différence entre les statistiques de prix moyens et les statistiques des logements haut de gamme est due au fait que l'augmentation des prix s'est concentrée dans certaines régions, principalement les trois districts de Gangnam et la ceinture du fleuve Han à Séoul.

Knight Frank crée des statistiques uniquement sur les 5 % des logements haut de gamme, tandis que l'OCDE et la BRI calculent des indices basés sur l'ensemble du marché du logement national ou de Séoul. Par conséquent, une explication au « piège de la moyenne » peut survenir, où la faiblesse des régions non métropolitaines et la stagnation des prix des logements ordinaires abaissent la valeur moyenne.

▲ Les limitations des enquêtes par sondage ont également un impact

Les statistiques des prix des logements en Corée utilisées par l'OCDE et la BRI sont basées sur l'enquête nationale sur les tendances des prix des logements de l'agence coréenne des biens immobiliers. Une critique a également été soulevée selon laquelle cette enquête est élaborée en utilisant des cas de transactions de logements-échantillons et ne reflète pas directement les données des transactions réelles.

Pour cette raison, à une époque de forte volatilité du marché comme récemment, il est possible que les changements de prix réels ne soient pas suffisamment reflétés.

▲ Faire face à la polarisation du marché en tant que tâche clé

Lee Sun-hwa, chercheure principale de l'Institut des études futures du Parlement, a analysé que la polarisation du marché du logement s'accentue, avec un écart très important dans l'augmentation des prix entre les logements haut de gamme et les logements ordinaires à Séoul.

Elle a en outre expliqué que malgré l'augmentation spectaculaire des prix des logements à Séoul en 2024 et 2025, les statistiques de l'OCDE et de la BRI pourraient ne pas avoir suffisamment capté ces changements en raison de la nature des méthodes d'enquête par sondage.