27일(현지시간), 체험형 부동산 투자 신탁(REIT) Vici Properties(Vici)가 전일 대비 0.33% 상승한 27.16달러로 거래를 마쳤다. 이는 최근 15억 달러 규모의 원 베벌리 힐스(One Beverly Hills) 프로젝트 투자 확대 소식이 시장에 긍정적인 신호로 작용한 것으로 분석된다.

 

▲ Vici Properties, 체험형 부동산 시장 핵심 플레이어

Vici Properties는 2017년 설립된 이래 카지노, 호텔, 엔터테인먼트 시설 등 '체험형 부동산'에 특화된 포트폴리오를 구축하며 빠르게 성장해왔다. 이 회사는 시저스 팰리스(Caesars Palace) 및 더 베네시안 리조트 라스베이거스(The Venetian Resort Las Vegas)와 같은 주요 자산을 소유하고 있으며, 장기 순임대차 계약(triple-net lease)을 통해 안정적인 임대 수익을 창출하는 비즈니스 모델을 유지하고 있다. 이 모델은 부동산 운영 비용을 임차인에게 전가하여 Vici의 예측 가능한 현금 흐름을 보장한다. 2025년 3월 31일 기준, Vici Properties는 총 455억 달러 규모의 자산을 보유하고 있다고 보고했다. 이러한 전략적 접근은 부동산 시장의 광범위한 변동에도 불구하고 안정적인 수익을 추구하는 기관 투자자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있다.

▲ 15억 달러 규모 원 베벌리 힐스 투자로 포트폴리오 확장
최근 Vici Properties는 Cain과 Eldridge Industries와의 장기적인 관계를 심화하며 원 베벌리 힐스 고급 복합 개발 프로젝트에 15억 달러 규모의 메자닌 대출을 제공한다고 발표했다. 이 대출은 J.P. Morgan이 주도하는 28억 달러 규모의 선순위 대출과 함께 총 건설 자금 조달의 일환이다. Vici의 이번 투자는 기존 4억 5천만 달러의 프로젝트 투입액에 10억 5천만 달러를 추가한 것으로, 럭셔리 체험형 부동산 분야에서의 입지를 강화하려는 전략의 첫 결과물로 평가된다. 원 베벌리 힐스는 아만 베벌리 힐스(Aman Beverly Hills) 호텔 및 레지던스, 식물원 등을 포함한 17.5에이커 규모의 랜드마크 프로젝트로, 2027년부터 단계별 완공이 예정되어 있다. 이 투자를 통해 Vici는 전통적인 게이밍 자산 외 비게이밍 체험형 자산으로 포트폴리오 다각화를 가속화하고 있다. 또한, Vici Properties는 Cain 및 Eldridge Industries와 '체험형 교차 자본 벤처(Experiential Cross-Capital Venture, ECCV)'를 통해 미래 체험형 투자 활동을 함께 모색할 계획도 밝혔다.

▲ 안정적 수익 모델과 비게이밍 분야 다각화 전략
Vici Properties는 장기 순임대차 계약을 통해 예측 가능하고 안정적인 수익 흐름을 확보하고 있다. 이 모델은 임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하게 하여 Vici의 운영 위험을 줄인다. 회사는 게이밍 산업 집중도를 낮추기 위해 엔터테인먼트 지구, 스포츠 경기장, 웰니스 리조트, 골프장 등 비게이밍 인접 분야로 투자를 확대하고 있다. 이러한 전략적 다각화는 총 수익 증대와 게이밍 산업 의존도 감소에 기여하며, 장기적인 성장 기반을 마련하고 있다. 2025년 연간 매출은 40억 달러를 기록했으며, 조정된 영업활동현금흐름(AFFO)은 전년 대비 6.6% 증가했다.

▲ 시장 전망 및 투자자 시각
Vici Properties는 꾸준히 배당금을 늘려온 배당 성장주로서도 주목받고 있다. 최근 2026년 1분기 주당 0.45달러의 분기 배당을 선언했으며, 이는 연간 1.80달러로 약 6.7%의 배당 수익률에 해당한다. 이는 S&P 500 평균 배당 수익률의 세 배 이상이며, 안정적인 장기 수익을 추구하는 투자자들에게 매력적인 요인이다. 애널리스트들은 Vici Properties에 대해 대체로 '매수' 의견을 유지하고 있으며, 평균 목표 주가는 현재 주가 대비 22.90% 상승 여력이 있는 33.27달러로 제시하고 있다. 특히 원 베벌리 힐스 프로젝트와 같은 고위험-고수익 메자닌 대출 확대는 자본 배분 수익률과 복합 프로젝트 실행 위험에 대한 시장의 시각을 변화시킬 수 있는 중요한 요인으로 언급된다. 2026-2028년 기간 동안 CPI 상승률, 계약상 임대료 인상, 그리고 규율 있는 외부 투자를 통해 연간 중-고 한 자릿수 AFFO 성장률을 목표로 하고 있다. 다만, 메자닌 및 개발 대출에 대한 노출 증가는 프로젝트 지연, 리파이낸싱 조건, 잠재적 차입자 스트레스에 대한 민감도를 높일 수 있다는 점은 투자자들이 면밀히 모니터링해야 할 부분이다.

 

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