서울 아파트 시장에서 고가 주택 가격이 하락하고 중저가 주택 가격이 상승하면서 주택 가격 양극화 현상이 일부 완화되는 추세를 보이고 있다. 이는 규제와 실수요층의 이동이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

▲ 서울 아파트 가격 양극화 축소 조짐

올해 3월, 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매가는 34억 6천 65만원으로 전월 대비 1천 55만원(0.3%) 하락했다. 이는 2024년 2월 이후 2년 1개월 만에 처음 있는 일로, 고가 아파트 시장의 하락세를 명확히 보여준다. 반면, 서울 하위 20% 아파트의 평균 매매가는 5억 1천 163만원으로 전월 대비 629만원(1.2%) 상승하며 뚜렷한 상승세를 기록했다.

▲ 5분위 배율 하락, 양극화 완화 지표

이러한 가격 변동은 주택 가격 양극화 정도를 나타내는 '5분위 배율'에도 영향을 미쳤다. 지난달 서울 아파트 5분위 배율은 6.76으로 전월(6.87) 대비 하락했다. 5분위 배율은 주택 가격을 5단계로 나누었을 때 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값으로, 이 수치가 높을수록 가격 양극화가 심함을 의미한다. 서울 아파트 5분위 배율은 지난 1월 6.92라는 역대 최고치를 기록한 이후 두 달 연속 하락세를 이어가고 있다.

▲ 고가 아파트 급매물 증가, 중저가 아파트 실수요 몰려

고가 아파트 가격 하락의 주요 원인으로는 주택담보대출 규제 강화가 지목된다. 15억원 초과 주택에 대한 대출 한도가 4억원으로 줄고, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되면서 고가 아파트 거래가 위축되었다. 또한, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 급매물이 시장에 나오면서 가격 하락을 부추겼다.

반면, 15억원 이하 아파트에는 대출 규제가 상대적으로 덜한 점과 실수요자들의 관심이 집중되면서 매물이 부족한 현상이 나타나고 있다. 특히, 15억원 가격대에 매물들이 몰리는 '키 맞추기' 현상이 지속되면서 중저가 아파트의 가격 상승을 이끌고 있다는 분석이다.

▲ 한강 이북 평균 아파트값 11억 돌파, 중위·중소형 가격 상승세

KB 시세에 따르면, 지난달 한강 이북 14개구의 아파트 평균 매매가는 11억 1천 831만원으로 처음으로 11억원을 돌파했다. 이는 서울의 주거 지형 변화와 함께 수도권 외곽 지역의 가치 상승을 시사한다. 더불어 서울 아파트 중위 매매가는 12억원, 중소형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 아파트 매매가는 15억 1천 22만원을 기록하며 각각 12억원과 15억원 선에 처음으로 진입하는 등 중저가 및 중소형 아파트의 상승세가 두드러졌다. 이러한 추세는 향후 서울 아파트 시장의 재편 가능성을 보여주는 지표로 작용할 것으로 예상된다.