서울 성북구 종암동에서 주민들이 직접 주도하는 소규모 주택정비사업이 친환경 건축과 공동체 중심의 운영 모델을 결합하여 본격화된다. 이번 사업은 단순한 노후 주거지 개선을 넘어 탄소 배출을 최소화하는 건축 기법과 협동조합 방식의 단지 관리를 도입하여 주거 공간의 새로운 패러다임을 제시할 계획이다.

서울 성북구 종암동 81-188번지 일대에서 진행 중인 개운산마을 가로주택정비사업은 일반적인 도심 재개발 모델과는 궤를 달리한다. 33가구 규모의 단독 및 다가구주택 부지를 지하 3층에서 지상 최고 20층, 총 130가구 규모의 아파트로 탈바꿈하는 이 프로젝트는 주민들이 공간 설계부터 운영까지 전 과정을 주도하는 것이 특징이다. 건축가 출신의 이원형 조합장을 필두로 결성된 조합은 2021년 4월 설립 인가를 받은 이후 최근 설립 5주년을 맞이하며 사업의 안정성을 확보했다.

▲ 주민 주도 정비사업과 HUG 보증 기반의 독립적 운영 구조

개운산마을 정비사업의 가장 큰 차별점은 정비사업 전문 관리업체의 대행 없이 조합이 직접 사업 전반을 관리한다는 점이다. 통상적인 정비사업이 시공사의 자금력과 신용에 의존하여 주도권을 내주는 것과 달리, 이곳은 주택도시보증공사(HUG)의 소규모 주택정비사업 자금 대출 보증 상품을 적극적으로 활용했다. 정부 기금과 공적 보증을 기반으로 자금을 조달함으로써 조합은 시공사와의 협상에서 우위를 점하고 주민들이 원하는 주거 가치를 설계에 온전히 반영할 수 있는 환경을 구축했다.

이원형 조합장은 주도권을 쥔 사업 구조 덕분에 '좋은 집을 만들어야 한다'는 사명감을 구체화할 수 있었다고 설명한다. 실제로 이 사업은 2022년 7월 건축심의를 마친 뒤 2023년 10월 사업시행인가를 통과했으며, 2025년 9월 착공에 들어가 현재 공사가 원활히 진행되고 있다. 준공 목표는 2028년 상반기로 설정되었으며, 단순한 건축물 완공을 넘어 지속 가능한 공동체 운영 시스템 안착을 목표로 한다.

▲ 탄소 감축과 에너지 절감을 위한 국내 최초 패시브 하우스 아파트 추진

환경적 가치 측면에서는 국내 아파트 단지 최초로 한국패시브건축협회의 '패시브 하우스' 인증을 추진하며 기후변화 대응에 앞장서고 있다. 패시브 하우스는 단열과 기밀, 환기 성능을 극대화하여 에너지 소비를 획기적으로 줄인 건축물을 의미한다. 이를 위해 개운산마을은 국내 대단지 아파트에서 공사비와 난도를 이유로 기피해온 '외단열 공법'을 전면 도입했다. 벽체 안쪽에 단열재를 붙이는 내단열 방식과 달리, 건물 전체를 밖에서 감싸는 외단열은 열교 현상을 차단하고 결로를 방지해 에너지 효율을 대폭 높인다.

또한 전체 130가구 중 18가구에는 아파트 구조로는 이례적으로 목조 건축 기법을 적용한다. 이는 탄소 배출 저감을 위한 시도로서 도심 내 고층 공동주택이 환경 친화적 건축 모델로 거듭날 수 있음을 입증하는 사례가 될 전망이다. 이러한 친환경 시공 전략은 주민들이 '평생 살 수 있는 집'을 지향하며 단열 성능과 거주 쾌적성을 최우선으로 고려한 결과물이다.

▲ 협동조합 기반의 주거 공유 모델과 맞춤형 평면 설계의 혁신

주거 다양성 확보를 위한 평면 설계도 주목할 만하다. 소규모 단지임에도 불구하고 가구별 특성을 고려해 10가지의 다양한 주택형을 설계했다. 1인 가구를 위한 전용 36㎡A 평면부터 층간소음 저감에 특화된 72㎡A, 그리고 장애인과 가족이 함께 거주하며 외부 이동이 용이하도록 설계된 복층형 69㎡A 등이 대표적이다. 특히 장애인 특별공급 물량 배정을 검토하는 등 사회적 약자를 배려한 공간 배치에도 공을 들였다.

단지 운영은 2022년 설립된 '개운산마을협동조합'이 전담한다. 외부 관리회사에 위임하는 방식에서 탈피하여 주민들이 직접 마을 카페, 공유 주방, 어린이집, 스터디룸 등 공동시설을 운영하고 여기서 발생하는 수익을 배분하는 경제 모델을 구축한다. 은퇴자나 경력 단절 주민을 시설 관리 인력으로 채용하는 마을 내 재취업 시스템과 세대 간 돌봄 네트워크를 통해 공동체성을 회복하겠다는 구상이다. 조합은 이러한 주거 철학을 브랜드화하여 '커먼즈(Commons)'라는 명칭으로 상표 출원을 마쳤으며, 이번 첫 프로젝트를 '커먼즈 종암'으로 명명하여 향후 새로운 주거 모델의 확산을 꾀하고 있다.