21일(현지시간) 미국 최대 셀프 스토리지 부동산투자신탁(REITs)인 엑스트라 스페이스 스토리지가 전 거래일 대비 2.25% 하락한 143.64달러로 거래를 마쳤다. 연준의 통화 긴축 기조 장기화에 따른 조달 비용 상승과 부동산 자산 가치 하락 우려가 투자 심리를 위축시킨 결과로 분석된다. 1분기 실적 발표를 앞두고 임대율 둔화 지표가 시장에 전해지며 대형 리츠 종목을 중심으로 매도세가 집중되었다.

미국 거시경제 지표의 불확실성이 지속되는 가운데 리츠 섹터 전반에 걸친 하방 압력이 엑스트라 스페이스 스토리지의 주가 하락을 견인했다. 시장에서는 연준의 기준금리 인하 시점이 예상보다 늦춰질 것이라는 전망이 우세해지면서 차입 금리에 민감한 리츠 기업들의 수익성 악화를 경계하고 있다. 특히 엑스트라 스페이스 스토리지는 대규모 자산 포트폴리오를 운영하는 특성상 부채 상환 및 재금융 과정에서 발생하는 이자 비용 증가가 실질운영자금(FFO)에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 분석이다. 오늘 장 마감 직전까지 이어진 기관 투자자들의 순매도는 향후 부동산 시장의 냉각 가능성을 선반영한 것으로 풀이된다.

▲ 금리 경로 불확실성 속 리츠 금융 비용 부담 가중

셀프 스토리지 업계는 지난 몇 년간 급격한 성장을 거듭해 왔으나 최근 주요 도시를 중심으로 공급 과잉 징후가 나타나고 있다. 엑스트라 스페이스 스토리지가 보유한 시설의 평균 임대율은 과거 최고치 대비 소폭 하락한 수치를 기록 중이며 이는 신규 고객 유치를 위한 마케팅 비용 증가로 이어지고 있다. 주택 시장의 거래량 감소 또한 악재로 작용한다. 일반적으로 주택 이사는 셀프 스토리지 수요를 창출하는 핵심 동력이지만 고금리로 인한 주택 매매 시장 정체가 스토리지 이용객의 유입 속도를 늦추고 있다. 데이터에 따르면 신규 계약 임대료 상승폭이 전년 동기 대비 둔화세를 보이고 있어 단위당 수익성 방어가 시급한 과제로 떠올랐다.

▲ 셀프 스토리지 공급 과잉과 임대료 상승률 정체 현상

그럼에도 불구하고 엑스트라 스페이스 스토리지는 라이프 스토리지와의 합병 이후 규모의 경제를 통한 비용 절감을 꾀하고 있다. 디지털 플랫폼을 활용한 무인 운영 시스템 도입과 인공지능 기반의 가변 임대료 산정 알고리즘은 운영 마진을 방어하는 핵심 요소로 평가받는다. 하지만 경쟁사인 퍼블릭 스토리지와의 점유율 경쟁이 심화되면서 가격 결정권이 약화될 수 있다는 우려도 공존한다. 분석가들은 이번 주가 하락이 단순한 기술적 조정을 넘어 리츠 섹터의 펀더멘털 재평가 단계에 진입했음을 시사한다고 보고 있다. 특히 부채 비율 관리와 배당 성향의 지속 가능 여부가 향후 주가 흐름을 결정지을 분수령이 될 것으로 보인다.

▲ 운영 효율화 전략 및 시장 점유율 방어 전망

향후 전망은 금리 경로와 가계 소비 여력에 달려 있다. 소비자들의 가처분 소득이 줄어들 경우 비필수적인 지출로 분류될 수 있는 스토리지 임대 비용을 줄이려는 경향이 강해질 수 있기 때문이다. 엑스트라 스페이스 스토리지는 기업 고객 비중을 확대하고 장기 투숙 고객을 위한 혜택을 강화함으로써 매출 변동성을 최소화하려는 전략을 추진 중이다. 기술적으로는 140달러 선이 강력한 지지선으로 작용할 것으로 보이나 거시 경제 환경의 급격한 변화 시 추가적인 변동성 확대는 불가피할 전망이다. 투자자들은 다가오는 분기 실적 발표에서 발표될 경영진의 가이드라인과 공실률 추이에 주목하고 있다.

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