21일(현지시간) 미국 최대 셀프 스토리지 부동산투자신탁(REITs) 기업인 퍼블릭 스토리지의 주가가 전 거래일 대비 1.23% 하락한 308.33달러로 장을 마감했다. 고금리 환경 지속에 따른 자본 조달 비용 상승과 주택 시장 거래 절벽이 보관 수요 감소로 이어지며 투자 심리가 위축된 결과로 풀이된다.

미국 증시 내 주요 리츠 종목들이 연방준비제도(Fed)의 통화 정책 불확실성 속에서 전반적인 약세를 보였다. 특히 셀프 스토리지 섹터의 대장주인 퍼블릭 스토리지는 장 초반부터 매도세가 유입되며 하락세를 면치 못했다. 시장 전문가들은 미 국채 금리의 변동성이 확대되면서 배당 매력도가 상대적으로 낮아진 리츠 자산에서 자금 이탈이 가속화된 점을 주요 원인으로 꼽았다. 퍼블릭 스토리지는 견고한 시장 점유율을 보유하고 있음에도 불구하고 거시 경제의 하방 압력을 피하지 못한 모습이다.

▲ 연준의 긴축 기조 유지와 리츠 자산 가치 하락 압력

부동산투자신탁 구조상 금리 변화는 기업의 수익성에 직결되는 핵심 변수다. 퍼블릭 스토리지는 신규 부지 매입과 기존 시설 리모델링을 위해 대규모 자본을 투입하는데, 금리 상승은 부채 차환 비용과 신규 조달 금리를 높여 주당순이익(EPS) 성장을 저해하는 요소로 작용한다. 현재 미 국채 10년물 금리가 높은 수준을 유지하면서 리츠 기업들이 제공하는 배당 수익률과 무위험 자산인 국채 금리 간의 스프레드가 축소되었다. 이는 소득 중심의 투자자들에게 리츠의 투자 유인력을 낮추는 결과를 초래했다. 특히 퍼블릭 스토리지와 같은 대형 리츠는 기관 투자자 비중이 높아 매크로 지표 변화에 더욱 민감하게 반응하는 경향을 보인다.

또한 자산 가치 재평가 과정에서 자본환원율(Cap Rate)이 상승함에 따라 보유 부동산의 장부상 가치가 하락할 가능성도 제기되고 있다. 이는 순자산가치(NAV) 대비 주가 비중을 악화시켜 밸류에이션 부담을 가중시킨다. 퍼블릭 스토리지는 그간 낮은 부채 비율과 우수한 신용 등급을 바탕으로 자본 시장에서 유리한 위치를 점해왔으나, 전반적인 부동산 금융 시장의 경색은 향후 공격적인 확장 전략에 제동을 걸 수 있는 요인이다. 시장은 연준의 금리 인하 시점이 지연될수록 퍼블릭 스토리지의 금융 비용 부담이 누적될 것으로 보고 있다.

▲ 주택 시장 침체에 따른 셀프 스토리지 가동률 변화 분석

셀프 스토리지 산업의 수요는 통상적으로 이사, 결혼, 이혼, 사망 등 인구 통계학적 변화와 밀접한 관련이 있다. 그중에서도 주택 거래 활성화는 보관 수요를 창출하는 가장 강력한 동력이다. 최근 미국의 기존 주택 판매 지수가 낮은 수준을 기록하며 주택 이동이 급격히 감소하자, 이 과정에서 발생하는 임시 보관 수요 역시 동반 하락했다. 퍼블릭 스토리지가 운영하는 전국적인 시설 네트워크의 가동률은 여전히 90% 중반대를 유지하고 있으나, 신규 고객 유치를 위한 '스트리트 레이트(Street Rate)' 상승폭은 과거 대비 현저히 둔화된 상태다.

경쟁사와의 점유율 확보 경쟁 또한 임대료 결정권을 약화시키는 요소다. 엑스트라 스페이스 스토리지 등 경쟁 업체들이 공격적인 마케팅과 할인 혜택을 제공하면서 퍼블릭 스토리지 역시 기존 고객 유지와 신규 고객 확보를 위해 마케팅 비용 지출을 늘려야 하는 상황이다. 이는 매출액 대비 영업이익률에 부정적인 영향을 미친다. 업계 분석에 따르면 지난 팬데믹 기간 동안 폭증했던 보관 수요가 정상화되는 '평균 회귀' 현상이 나타나고 있으며, 공급 과잉 우려가 있는 일부 지역에서는 임대료 인하 경쟁이 포착되고 있다. 퍼블릭 스토리지는 이러한 환경 속에서 가격 경쟁력을 유지하면서도 수익성을 방어해야 하는 과제에 직면해 있다.

▲ 운영 효율화와 디지털 전환을 통한 중장기 수익성 방어 전략

어려운 대외 환경 속에서도 퍼블릭 스토리지는 기술 혁신을 통한 고정비 절감에 박차를 가하고 있다. 무인 키오스크 시스템과 모바일 앱을 통한 비대면 계약 시스템의 확산은 인건비 부담을 줄이는 핵심적인 역할을 하고 있다. 디지털 플랫폼 고도화를 통해 고객이 시설을 방문하기 전 예약부터 결제까지 완료할 수 있는 환경을 구축함으로써 운영 효율성을 극대화하고 있다. 이러한 자동화 전략은 장기적으로 마진 구조를 개선하여 금리 인상에 따른 비용 상승분을 상쇄할 수 있는 핵심 경쟁력으로 평가받는다.

또한 퍼블릭 스토리지는 기존 시설의 상부 공간에 태양광 패널을 설치하거나 에너지 효율 설비를 도입하는 등 ESG 경영을 통한 비용 절감 노력을 병행하고 있다. 데이터 분석을 활용한 동적 가격 설정(Dynamic Pricing) 알고리즘은 지역별 수요 변화를 실시간으로 반영하여 단위당 임대 수익을 최적화하고 있다. 향후 주택 시장이 안정화되고 금리 인하 사이클이 시작될 경우, 퍼블릭 스토리지의 견고한 운영 플랫폼은 빠른 실적 회복의 발판이 될 전망이다. 투자자들은 단기적인 주가 변동성보다는 기업의 현금 흐름 창출 능력과 시장 지배력 유지 여부에 주목해야 한다.

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