22일(현지시간) 글로벌 데이터센터 전문 리츠인 Digital Realty의 주가는 전일 대비 0.20% 하락한 200.86달러로 마감했다. 인공지능(AI) 연산 수요 폭증으로 하이퍼스케일 기업들의 데이터센터 확보 경쟁이 치열해지며 관련 자산의 가치가 상승하고 있다. 공급망 제한과 전력 확보난 속에서도 주요 거점 지역의 점유율을 확대하며 안정적인 수익 기반을 마련했다.

전 세계적인 생성형 인공지능(AI) 도입 확산에 따라 데이터 처리 및 저장 용량에 대한 요구치가 기하급수적으로 증가하고 있다. 이러한 흐름 속에서 Digital Realty는 핵심적인 인프라 제공자로서의 입지를 공고히 다지는 중이다. 22일(현지시간), 뉴욕 증시에서 Digital Realty의 주가는 소폭 하락하며 200.86달러를 기록했으나, 이는 최근 가파른 상승세에 따른 차익 실현 매물 출회와 단기적 시장 변동성이 결합된 결과로 풀이된다. 현재 데이터센터 시장은 마이크로소프트, 구글, 아마존과 같은 하이퍼스케일 고객사들이 가용한 전력과 공간을 선점하기 위해 장기 계약을 서두르는 '공급자 우위' 시장이 지속되고 있다. 특히 거대언어모델(LLM) 학습을 위한 고성능 컴퓨팅 수요가 물리적인 센터 공간의 부족 현상을 심화시키고 있으며 이는 임대료 상승으로 이어지는 선순환 구조를 만들고 있다.

▲ AI 혁명에 따른 하이퍼스케일 수요 폭증

Digital Realty는 전 세계 50개 이상의 메트로 지역에 300개 이상의 데이터센터를 운영하며 글로벌 플랫폼인 'PlatformDIGITAL'을 통해 기업들의 디지털 전환을 지원하고 있다. 최근 AI 가속기인 GPU의 고집적화로 인해 기존 공랭식 냉각 방식에서 수랭식 냉각 방식으로의 전환이 필수적인 상황이다. 이에 대응하여 Digital Realty는 기존 노후 시설의 리트로핏(Retrofit) 작업을 가속화하고 있으며 신규 데이터센터 설계 단계부터 고밀도 전력 수용이 가능한 설계를 반영하고 있다. 북미 최대 데이터센터 허브인 버지니아주 애슈번 지역을 비롯하여 유럽의 프랑크푸르트, 런던, 암스테르담 등 주요 거점에서 높은 점유율을 유지하고 있는 점도 강점이다. 이들 지역은 신규 전력망 공급이 제한적인 곳들이 많아 기보유한 전력 용량 자체가 강력한 진입 장벽이자 자산 가치 상승의 원동력이 되고 있다.

▲ 글로벌 공급망 확장과 재생 에너지 확보 전략

데이터센터 산업의 가장 큰 화두인 전력 확보와 탄소 중립 목표 달성 측면에서도 Digital Realty는 선제적인 움직임을 보이고 있다. 2026년 들어 전 세계적으로 에너지 수급 불균형이 심화되는 가운데 재생 에너지 직접 구매 계약(PPA)을 통해 안정적인 전력을 확보하고 운영 효율을 극대화하는 중이다. 데이터센터 운영 비용의 상당 부분을 차지하는 전기료 상승분은 고객사와의 임대 계약 내 '전력비 전가 조항'을 통해 상당 부분 상쇄되고 있어 수익성 방어가 원활하게 이루어지고 있다. 또한 블랙스톤 및 브룩필드와 같은 글로벌 사모펀드들과의 합작 투자(JV)를 통해 자본 효율성을 높이는 전략을 취하고 있다. 이러한 파트너십은 자본 집약적인 데이터센터 건설 비용 부담을 줄이면서도 글로벌 시장 지배력을 빠르게 확장할 수 있는 토대가 된다. 시장에서는 이러한 전략적 행보가 향후 잉여현금흐름(AFFO)의 지속적인 성장을 견인할 것으로 보고 있다.

▲ 금리 변동성 완화와 배당 수익률 전망

거시 경제 환경 측면에서 볼 때 2026년 상반기는 인플레이션 둔화와 금리 안정화 단계에 진입하며 부동산 투자 신탁(REITs)인 Digital Realty에게 우호적인 여건을 제공하고 있다. 고금리 환경에서 가중되었던 이자 비용 부담이 완화됨에 따라 신규 개발 프로젝트를 위한 자금 조달 여력이 커지고 있으며 이는 곧 배당금 증액으로 이어질 가능성을 높인다. 리츠 종목의 특성상 안정적인 배당 수익은 투자 매력도를 높이는 핵심 요소이며 현재 Digital Realty는 클라우드 컴퓨팅과 AI 인프라라는 강력한 성장 동력을 장착한 '성장형 리츠'로 재평가받고 있다. 투자자들은 단기적인 주가 등락보다는 하이퍼스케일 고객들의 수주 잔고와 평당 임대료 상승률에 주목하고 있다. 기술적 측면에서도 200달러라는 주요 가격대를 지지선으로 확보한 점은 향후 추가 상승을 위한 발판이 될 수 있다. 글로벌 데이터 경제의 물리적 기반을 담당하는 기업으로서 Digital Realty의 역할은 AI 시대가 깊어질수록 더욱 막중해질 것으로 전망된다.

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