퍼블릭 스토리지 (PSA)는 12일(현지시간), 뉴욕 증시 마감 결과 전일 대비 2.73% 내린 297.14달러를 기록하며 하락세를 면치 못했다. 이날 하락은 단순히 개별 종목의 악재라기보다 미국 리츠 시장 동향 전반을 지배한 금리 인상 리스크에 기인한 것으로 분석된다. 투자자들은 연준의 통화 정책 전환 시점이 늦춰질 것이라는 전망에 무게를 두며 자산 포트폴리오 내 리츠 비중을 축소하는 움직임을 보였다.

 

부동산 투자 신탁은 구조적으로 차입금 의존도가 높아 금리 환경 변화에 극도로 민감한 수익 구조를 지닌다. 금리가 높은 수준에서 유지될 경우 신규 시설 확충을 위한 자본 조달 비용이 상승하며 이는 곧 주주 배당금의 원천인 운영자금(FFO) 감소로 이어진다. 퍼블릭 스토리지는 업계 최대 규모의 자산 포트폴리오를 보유하고 있으나 거시 경제의 하방 압력을 완전히 상쇄하기에는 역부족이었다는 평가다.

미국 내 주택 시장의 거래량 감소 역시 셀프 스토리지 수요 분석 측면에서 부정적인 요인으로 작용하고 있다. 통상적으로 이사나 전보 등 주거지 이동이 활발할 때 창고 대여 수요가 급증하지만 현재의 고금리 환경은 주택 매매 시장을 경직시키고 있다. 잠재 고객들이 이동을 자제하면서 신규 계약 체결률이 둔화되고 기존 고객의 임대료 인상 저항선이 낮아진 점이 주가에 반영되었다.

최근 셀프 스토리지 업계 내 경쟁 심화와 공급 과잉 논란도 퍼블릭 스토리지의 수익성 유지에 걸림돌이 되고 있다. 주요 대도시를 중심으로 중소형 업체들이 공격적인 단가 경쟁에 나서면서 퍼블릭 스토리지의 시장 점유율 방어 비용이 상승하는 추세다. 디지털 전환을 통한 운영 효율화 노력이 지속되고 있으나 마케팅 비용과 인건비 상승분이 이를 상쇄하며 영업 이익률에 압박을 가하고 있다.

에버코어 ISI의 한 수석 애널리스트는 "셀프 스토리지 섹터는 팬데믹 기간 누렸던 비정상적인 수요 폭발기가 지나고 이제 정상화 단계에 진입했다"고 진단했다. 그는 이어 "고금리 환경이 장기화될 경우 퍼블릭 스토리지와 같은 대형 REITs조차도 자산 가치 재평가와 임대료 상승률 둔화라는 이중고를 겪을 수밖에 없다"고 분석했다. 월가에서는 리츠 종목의 투자 매력도가 국채 금리 대비 상대적으로 낮아진 점을 지적한다.

다만 일각에서는 퍼블릭 스토리지의 견고한 재무 구조와 업계 최고 수준의 신용 등급에 주목해야 한다는 신중론을 제기한다. 회사는 'A' 등급 이상의 신용도를 바탕으로 경쟁사 대비 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 능력을 갖추고 있다. 경기 침체 우려 속에서도 개인 창고 서비스는 필수 소비재적 성격을 띠고 있어 타 상업용 부동산에 비해 공실률 관리 면에서 상대적 우위에 있다는 시각도 존재한다.

기술적 분석 관점에서 퍼블릭 스토리지는 심리적 지지선인 300달러 선이 무너지며 단기적인 추가 하락 가능성이 열려 있는 상태다. 다음 주요 지지선은 285달러 부근으로 형성되어 있으며 이 구간에서의 저가 매수세 유입 여부가 향후 방향성을 결정할 전망이다. 반대로 주가가 반등하기 위해서는 연준의 금리 동결 혹은 인하에 대한 명확한 신호와 함께 주택 경기 회복 지표가 선행되어야 할 것으로 보인다.

향후 주가 흐름에 영향을 줄 핵심 변수는 다가올 소비자물가지수(CPI) 발표와 연준 위원들의 발언에 집중될 것으로 예상된다. 인플레이션 수치가 시장 기대치를 하회할 경우 리츠 섹터 전반에 강력한 안도 랠리가 나타날 수 있으나 현재로서는 보수적인 접근이 유효하다. 퍼블릭 스토리지가 보유한 방대한 부동산 자산의 가치는 여전하지만 금융 시장의 유동성 환경이 개선되기 전까지는 변동성 장세가 지속될 가능성이 높다.

 

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