킴코 리얼티 (KIM)는 27일(현지시간), 뉴욕 증시 마감 결과 전날보다 0.08달러 하락한 23.80달러를 기록하며 하방 압력을 견뎌내지 못했다. 장 초반 보합권에서 등락을 반복하던 주가는 오후 들어 금리 인하 시점이 지연될 수 있다는 거시 경제 데이터가 부각되자 하락세로 방향을 틀었다. 이는 미국 내 최대 규모의 개방형 쇼핑센터 리츠(REITs)로서 누려온 안정적인 현금 흐름 기대감보다 금리 민감도에 따른 밸류에이션 조정 압력이 더 크게 작용한 결과다.

 

식료품점 앵커 테넌트를 중심으로 한 킴코의 사업 모델은 여전히 견고한 펀더멘털을 유지하고 있다는 평가를 받는다. 전체 임대 면적의 상당 부분이 식료품점과 약국 등 경기 방어적 성격이 강한 업종으로 구성되어 있어 공실률 관리 측면에서 경쟁 우위를 점하고 있다. 그러나 최근 인플레이션 둔화 속도가 시장의 기대치에 미치지 못하면서 부동산 자산의 캡 레이트(Cap Rate) 상승 우려가 다시금 고개를 들고 있다.

상업용 부동산 시장 내 자산 매각과 포트폴리오 재편 과정에서 발생하는 불확실성도 주가 정체의 원인으로 꼽힌다. 킴코 리얼티는 최근 비핵심 자산을 매각하고 고성장 지역의 복합 용도 부동산 비중을 높이는 전략을 추진 중이나 이 과정에서의 비용 지출이 단기적인 수익성에 부담을 줄 수 있다. 특히 신규 개발 프로젝트에 투입되는 건설 비용과 금융 비용의 증가는 리츠 기업의 핵심 수익 지표인 운영자금(FFO) 성장을 제한하는 요소다.

월가 전문가들은 킴코 리얼티의 장기적인 가치에 대해서는 긍정적인 시각을 유지하면서도 단기적인 주가 회복력에 대해서는 신중한 입장을 보이고 있다. 제이피모건(JPMorgan)의 한 수석 애널리스트는 "킴코 리얼티는 리테일 리츠 중에서도 가장 우량한 대차대조표를 보유하고 있으나 연준의 고금리 유지 정책이 길어질수록 리츠 섹터 전반의 멀티플 확장은 지연될 수밖에 없다"고 분석했다. 이는 개별 기업의 성과보다는 매크로 환경이 주가를 결정 짓는 주된 동인임을 시사한다.

일각에서는 리테일 부동산 시장의 과잉 공급 논란과 이커머스의 지속적인 잠식 효과를 근거로 보수적인 접근을 권고하고 있다. 오프라인 소매 시장이 팬데믹 이후 회복세를 보였으나 소비자의 가처분 소득 감소가 본격화될 경우 임차인들의 임대료 지불 능력에 균열이 생길 수 있다는 지적이다. 또한 대형 유통업체들이 배송 효율화를 위해 매장 면적을 축소하려는 움직임을 보이는 점도 중장기적인 임대 수요 측면에서 리스크 요인으로 작용할 가능성이 크다.

향후 킴코 리얼티의 주가는 23.50달러 부근에서 강력한 지지선을 형성할 것으로 보이며 이 구간에서의 저가 매수세 유입 여부가 관건이다. 기술적으로 24.50달러 선은 단기 저항선으로 설정되어 있으며 이를 돌파하기 위해서는 금리 인하에 대한 명확한 신호나 기대치를 상회하는 분기 실적 발표가 뒷받침되어야 한다. 투자자들은 향후 발표될 소매 판매 지표와 연준 위원들의 발언에 주목하며 부동산 섹터의 비중 조절에 나설 것으로 전망된다.

 

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