외국인이 소유한 국내 주택이 10만 8,000가구를 넘어서며 전년 대비 8.0% 증가한 것으로 집계되다. 전체 주택 중 외국인 비중은 0.55% 수준이며 수도권 집중 현상이 뚜렷한 가운데, 정부의 토지거래허가구역 지정 이후 강남권 등 주요 지역의 거래량은 절반 이하로 줄어들다.

외국인이 국내에서 보유한 주택 총수가 10만 가구 시대를 열며 국내 부동산 시장의 새로운 변수로 부상하다. 국토교통부가 발표한 외국인 토지 및 주택 보유 통계에 따르면 2025년 12월 기준 외국인 소유 주택은 10만 8,231가구에 달하다. 이는 전년 동월과 비교해 8.0% 늘어난 수치이며, 국내 전체 주택에서 차지하는 비율은 0.55%를 기록하다.

국적별 주택 보유 현황을 살펴보면 중국인의 비중이 압도적인 우위를 점하다. 중국인은 전체 외국인 보유 주택의 56.8%에 해당하는 6만 1,000가구를 소유하여 가장 많은 비중을 차지하다. 미국인이 2만 3,000가구로 21.4%를 점유하며 뒤를 이었고, 캐나다인 6,500가구, 대만인 3,400가구, 호주인 2,000가구 순으로 나타나다.

실제 거주 목적을 가늠할 수 있는 장기체류자 대비 주택 소유자 비율은 국적별로 상이한 양상을 보이다. 미국인이 27.4%로 가장 높은 소유 비율을 기록했으며 캐나다인이 24.3%, 호주인이 22.2%로 서구권 국적자의 소유 경향이 강하다. 반면 주택 보유 절대 수치가 가장 많았던 중국인의 체류자 대비 소유 비율은 7.5% 수준에 머무르다.

외국인 주택 보유의 지역적 편중은 수도권에서 가장 극명하게 드러나다. 경기도가 4만 2,386가구를 기록하며 전체의 39.2%를 차지해 외국인이 가장 선호하는 지역으로 꼽히다. 서울은 2만 4,541가구로 22.7%를 점유하고 인천이 1만 1,279가구로 10.4%를 나타내며 수도권 전체 비중이 70%를 상회하다.

지방권에서는 충남이 6,863가구로 6.3%를 차지하며 수도권 외 지역 중 가장 높은 보유량을 보이다. 부산은 3,276가구로 3.0%를 기록하며 대도시 중에서는 상대적으로 낮은 비중을 나타내다. 이러한 수도권 집중 현상은 외국인의 경제 활동 범위와 거주 선호도가 국내 자산 가치 상승 지역과 밀접하게 연관되어 있음을 시사하다.

주택 유형별로는 아파트와 연립 및 다세대 주택을 포함한 공동주택이 절대다수를 차지하다. 외국인 소유 주택 중 공동주택은 9만 9,013가구로 집계되어 전체의 91.5%에 달하는 수치를 기록하다. 단독주택은 9,218가구에 그쳐 외국인들이 관리의 편의성과 환금성이 높은 공동주택을 선호하는 경향이 뚜렷하다.

보유 규모별로는 1채의 주택만을 소유한 외국인이 9만 9,648명으로 전체의 93.4%를 형성하다. 다주택자로 분류되는 2채 보유자는 5,651명으로 5.3%를 차지하며 3채 이상을 보유한 외국인은 1,387명으로 1.3% 수준이다. 이는 대다수의 외국인이 실거주 또는 단일 자산 투자 목적으로 주택을 취득하고 있음을 보여주다.

정부의 부동산 투기 방지 대책은 외국인의 거래 행태에 즉각적인 영향을 미치다. 작년 8월 수도권 주요 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정한 이후 외국인의 주택 거래량은 눈에 띄게 감소하다. 특히 서울 지역의 외국인 주택 거래량은 작년 9월부터 올 4월까지 전년 동기 대비 44% 급감하는 결과를 낳다.

규제 강도가 높은 강남 3구와 용산구에서의 거래 위축은 더욱 심화된 양상으로 나타나다. 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산구의 외국인 주택 거래량은 같은 기간 58% 감소하며 시장 냉각을 주도하다. 국적별로도 미국인의 서울 주택 거래량이 57% 줄어들고 중국인 역시 36% 감소하며 규제 영향권에 들다.

수도권 전역에서도 거래 감소세는 공통적으로 관측되며 시장의 심리적 위축을 반영하다. 경기도에서의 외국인 주택 거래량은 23% 감소했으며 인천 역시 30%의 감소 폭을 기록하다. 이는 외국인 토지거래허가구역 지정이 외지인의 투기적 수요를 억제하는 데 실질적인 기제로 작동하고 있음을 증명하다.

국적별로 선호하는 주택 보유 지역은 국가별 특색과 경제적 이해관계에 따라 차이를 보이다. 미국인은 강남구, 평택시, 서초구 순으로 주택을 많이 보유하고 있으며 이는 군사 시설 및 비즈니스 거점과 연관되다. 캐나다인은 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권 진입 성향이 강하며 중국인은 부천, 안산, 시흥 등 경기 서남부권에 집중되다.

외국인이 보유한 토지 면적 또한 완만한 상승세를 그리며 국토 점유 비중을 넓히다. 작년 말 기준 외국인 보유 토지 면적은 2억 7,017만 6,000㎡로 전년 대비 0.9% 증가하다. 이는 전체 국토 면적의 0.27% 수준이며 공시지가 기준으로는 34조 1,431억 원에 달해 전년 대비 2.0% 상승하다.

토지 보유 국적에서는 미국이 53.6%의 비중을 차지하며 압도적인 1위를 유지하다. 중국은 7.9%로 주택 보유 비중과는 상반된 순위를 보였으며 유럽 6.9%, 일본 6.0% 순으로 조사되다. 지역별 토지 면적 비중은 경기도가 18.5%로 가장 컸고 전남 14.9%, 경북 13.5%가 그 뒤를 잇다.

토지의 용도별 분석에서는 임야와 농지 등 기타 용지가 68.1%로 가장 많은 부분을 차지하다. 산업 기반인 공장용지는 21.7%를 기록했으며 레저용지 4.4%, 주거용지 4.2% 순으로 집계되다. 보유 주체별로는 외국 국적 교포가 55.6%로 절반 이상을 차지하며 외국법인 33.3%, 순수 외국인 10.9% 순으로 나타나다.

일각에서는 외국인의 주택 보유 비중이 0.55%에 불과하여 시장 전체의 수급에 미치는 영향은 제한적이라는 의견을 제시하다. 전체 시장 규모 대비 외국인 점유율이 여전히 1% 미만인 상황에서 특정 지역의 가격 변동을 외국인의 탓으로만 돌리기에는 데이터의 근거가 부족하다는 지적이다.

국토교통부 관계자는 "국내 거주 외국인 증가에 따라 토지 면적과 주택수가 점진적으로 늘어나는 것은 자연스러운 현상이다"라고 밝히다. 이어 "다만 불법행위가 의심되는 이상 거래에 대해서는 철저한 조사를 통해 부동산 투기 거래를 엄격하게 관리할 방침이다"라고 강조하다.

향후 외국인의 국내 부동산 보유는 글로벌 인적 교류 확대와 함께 지속적인 증가세를 보일 것으로 전망되다. 정부는 수도권 집중 현상과 특정 지역의 투기적 수요를 차단하기 위해 모니터링 체계를 강화할 계획이다. 시장 질서 확립을 위한 법치 중심의 규제 적용은 향후 외국인 부동산 시장의 건전성을 결정짓는 핵심 요소가 될 것이다.