1일 발표한 가계대출 관리방안에 따라 다주택자의 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 4월 17일부터 원칙적으로 불가능해진다. 약 1만 7천 가구, 4조 1천억 원 규모의 대출 만기 일시 상환이 제한되며, 특히 올해 만기가 도래하는 1만 2천 가구, 2조 7천억 원의 매물이 시장에 출회될 것으로 예상된다. 이번 조치는 과열된 부동산 시장의 유동성을 관리하고, 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위한 정부의 강력한 의지를 반영한다.

▲ 다주택자 대출 연장 제한: 배경과 목표

금융위원회는 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처와 함께 '2026년도 가계부채 관리 방안'을 발표했다. 이 방안의 핵심은 수도권 및 규제지역 내 다주택자가 보유한 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 불허하는 것이다. 이재명 대통령이 지난 2월, 다주택자에 대한 대출 연장 혜택의 공정성을 지적하며 제도 개선을 언급한 지 약 한 달 반 만에 구체화된 조치다.

이번 대책은 지난 5월 9일 종료를 앞둔 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 이후 발생할 수 있는 매물 잠김 현상을 방지하고, 지속적인 매물 출회 여건을 조성하려는 정부의 의도가 담겨 있다. 금융당국은 다주택자의 대출 만기 일시 상환 주택담보대출 규모를 약 1만 7천 가구, 4조 1천억 원으로 파악하고 있으며, 이 중 올해 안에 만기가 도래하는 물량은 약 1만 2천 가구, 2조 7천억 원에 달한다.

▲ 시장 반응: 매물 증가와 가격 하방 압력

우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 이번 조치가 이미 대출을 받아 주택을 보유하던 다주택 차주의 레버리지 유지를 어렵게 하는 압박책이라며, 단기적으로 수도권 주택 매물 증가를 유도할 것으로 분석했다. KB국민은행 부동산수석전문위원 김효선 위원은 2030년까지 가계부채 관리 로드맵이 제시된 만큼, 이번 대책의 효과가 장기적으로 지속될 것으로 내다봤다. 특히 서울 강남권 등 선호 지역의 고가 아파트 매물이 늘어나고 가격 하방 압력이 커질 가능성이 있다는 전망이다.

KB국민은행 부동산수석전문위원 박원갑 위원은 서울 및 수도권 아파트값이 대출 문턱과 반비례 관계에 있으며, 대출금리가 7%에 달하는 현 상황에서 대출 문턱이 더 높아지면 시장 유동성이 감소하여 시장 안정화에 기여할 것이라고 분석했다.

▲ 우회 경로 차단과 예외 조항

정부는 사업자 대출이나 온라인투자연계금융(P2P)을 통한 우회적 주택자금 마련 경로도 함께 차단한다. 우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 P2P 대출이 40억 원을 넘는 초고가 시장에서, 사업자 대출은 고소득 전문직군에서 주로 활용되었음을 지적하며, 이러한 우회 대출 차단이 초고가 시장 중심으로 가격 조정 흐름을 지속시킬 것으로 전망했다. 용도 외 유용 적발 시에는 대출금 즉각 회수는 물론, 전 금융권 신규 대출 제한 (1차 적발 시 3년, 2차 적발 시 최대 10년) 및 수사기관 통보 등 강력한 제재가 가해진다.

다만, 시장 혼란 방지를 위한 예외 조항도 마련되었다. 매도 계약이 이미 체결된 주택이나 어린이집, 준공 후 미분양 주택 등은 주택 수 산정에서 제외된다. 특히 임차인이 거주 중인 주택의 경우, 임대차 계약 종료 시점까지 만기 연장이 허용되어 세입자 주거 안정을 도모한다.

▲ 전세 시장 영향 및 중저가 주택 전망

이번 대책이 매매시장 안정에 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대되지만, 다주택자들이 공급해 온 전세 매물이 줄어들어 월세화가 심화할 수 있다는 우려도 나온다. 함영진 랩장은 임차인 거주 주택에 대한 만기 연장 허용은 임차 시장에 대한 완충일 뿐, 장기적으로는 전세 매물 감소에 영향을 줄 것이라고 분석했다.

반면, 대출 규모가 크지 않은 중저가 시장은 이번 규제로부터 상대적으로 자유로울 전망이다. 남혁우 연구원은 15억 원 이하, 특히 10억 원 이하 지역은 이번 대책에 따른 매물 출회 가능성이 작고 실수요 유입은 꾸준할 것으로 내다봤다. 정부는 또한 무주택자를 위한 '일시적 갭투자'를 한시적으로 허용하여, 다주택자가 내놓는 '세 낀 매물'을 무주택자가 매수할 수 있도록 길을 열어주는 보완책도 마련했다. 이는 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예하는 방식이다.