최근 부동산 시장에서 낡은 주택에 대한 관심이 심상치 않다. 한때 외면받던 구축 아파트들이 '근본이즘'이라는 새로운 투자 관점과 맞물려 재조명받는 현상이 포착된다. 이는 단순히 오래된 것에 대한 향수가 아닌, 주거 본연의 가치와 미래 잠재력을 탐색하려는 움직임으로 풀이된다.

▲ '근본이즘'이 이끄는 주거 가치의 재발견

'근본이즘'은 주거 공간의 본질적 가치에 집중하고, 주거 불안정을 해소하려는 전략을 의미한다. 이는 단순히 집을 소유하는 것을 넘어, '집다운 집'에서 '사람다운 삶'을 누리려는 현대인의 고뇌가 반영된 결과이다. 특히 2026년에는 3기 신도시 공공주택 입주 지연, 공사비 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등으로 인해 전국적으로 5만에서 10만 가구의 주택 공급 부족이 발생할 것으로 전망된다. 이러한 공급 부족은 전세의 월세화 가속과 임대료 상승으로 이어질 가능성이 크며, 이는 주거의 진정성을 찾는 '근본이즘' 주거 트렌드를 더욱 강화하는 요인이 된다. 정부와 지방자치단체는 이러한 상황에서 청년층을 위한 공공 임대주택 공급 확대, 임대료 규제 강화, 주거 지원금 확대 등을 통해 주거 안정을 도모해야 한다는 목소리가 높다.

▲ 2026년, 낡은 집에 불어오는 정책 변화의 바람

낡은 집에 대한 관심이 커지는 배경에는 2026년 정비사업에 불어오는 규제 완화의 바람이 있다. 정부는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 재건축 및 재개발 규제를 대폭 완화하는 파격적인 행보를 보이고 있다. 주요 변화로는 소규모 재건축 사업의 조합 설립 동의율이 75%에서 70%로, 가로주택 및 소규모 재개발 동의율은 80%에서 75%로 완화된다. 또한, 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따른 재개발 조합 설립 동의율도 75%에서 70%로 낮아진다.

금융 지원도 확대된다. 기존 재개발 사업장에만 지원되던 버팀목 전세자금대출이 재건축 이주자까지 확대될 예정이다. 소규모 주택정비사업의 진입 문턱도 낮아져, 공원이나 공용주차장 등 기반시설 신설 계획을 제출하면 가로구역으로 인정받을 수 있으며, 신탁업자가 시행자가 되기 위한 토지신탁 요건도 토지 소유자의 2분의 1 이상 동의만으로 가능해진다. 특히, 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지를 제공할 경우 법정 상한용적률의 최대 1.2배까지 건축할 수 있도록 인센티브가 제공된다.

재건축 조합원 지위 양도 규제도 완화될 전망이다. 투기과열지구 내 재건축사업의 조합원 양도금지 시기를 재개발과 마찬가지로 관리처분계획인가 이후로 제한하고, 무주택 기간이 5년 이상인 사람이 부동산을 양수하는 경우에는 조합원 지위 양도 규정을 적용받지 않도록 하는 내용이 담긴 개정안이 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다. 이러한 정책 변화는 사업성이 부족했던 노후 단지들에 새로운 활력을 불어넣어, 낡은 집의 가치를 재평가하는 중요한 계기가 될 것으로 보인다.

▲ '낡은 집' 투자, 성공을 위한 전략적 접근

구축 아파트는 일반적으로 준공된 지 10년 이상 된 아파트를 의미하며, 20년 이상 된 주택을 지칭하기도 한다. 신축 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 진입 장벽이 낮고, 이미 형성된 생활 인프라와 우수한 입지를 갖춘 경우가 많다는 장점이 있다. 또한, 노후화로 인해 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있다는 점도 매력적이다.

하지만 낡은 시설로 인한 유지보수 비용 발생, 건물 수명에 따른 감가상각, 그리고 재건축·리모델링 추진 과정에서의 불확실성 등은 단점으로 꼽힌다. 따라서 낡은 집에 투자할 때는 신중한 전략적 접근이 필요하다. 첫째, 입지 우수성과 재건축·재개발 가능성을 면밀히 분석해야 한다. 특히 2026년에는 강남에서 시작된 집값 상승세가 강북의 저가 아파트로 확대되는 '상승 도미노' 현상이 나타날 수 있다는 전망도 있어, 입지 분석의 중요성이 더욱 커진다. 둘째, 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하고 가치를 높이는 방안도 고려할 수 있다. 셋째, 재건축 초과이익환수제나 안전진단 규제 등 관련 정책 변화를 지속적으로 확인하고 전문가의 조언을 구하는 것이 현명하다. 부동산의 시장 가치는 단순히 현재의 시세뿐 아니라 미래 가치를 현실화하여 시장에서 거래될 가능성이 높은 가격을 측정하는 것이므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다.

결론적으로, 2026년 부동산 시장은 '근본이즘'이라는 새로운 가치관과 정부의 적극적인 정비사업 규제 완화가 맞물려 낡은 집에 대한 인식을 변화시키고 있다. 주택 공급 부족과 금리 인하 가능성 등 여러 요인이 복합적으로 작용하며 낡은 집이 단순한 노후 자산이 아닌, 잠재력 높은 투자처로 부상하고 있는 것이다.

독자들은 이러한 변화의 흐름을 이해하고, 낡은 집 투자를 고려할 때 다음 사항들을 유념해야 한다. 첫째, 정부의 재건축·재개발 정책 변화를 꾸준히 모니터링하고, 해당 지역의 사업 추진 가능성을 면밀히 분석해야 한다. 둘째, 단순히 가격이 저렴하다는 이유만으로 접근하기보다는, 장기적인 관점에서 입지, 인프라, 그리고 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 여력을 종합적으로 판단해야 한다. 셋째, 부동산은 개인의 자산 상황과 투자 목표에 따라 최적의 전략이 달라지므로, 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 투자 계획을 수립하는 것이 중요하다. 낡은 집이 새로운 기회의 문을 열어줄 수 있는 시점이지만, 철저한 분석과 준비 없이는 위험 또한 상존함을 잊지 말아야 한다.