최근 주택 공급 선행 지표들이 급격히 위축되면서 시장에 불안감이 고조되고 있습니다. 특히 건설업계의 유동성 위기가 심화하는 가운데, 정부의 '손익 개편' 노력이 주택 공급의 숨통을 트여줄지 관심이 쏠립니다. 이는 단순히 회계 기준의 변화를 넘어, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정과 건설 사업의 근본적인 수익성 개선을 포함하는 복합적인 과제입니다.

▲ 위기의 건설업, '손익'이 발목 잡다

현재 국내 건설업계는 공사비 급등, 부동산 PF 부실, 미분양 증가라는 '삼중고'에 시달리고 있습니다. 한국건설기술연구원에 따르면 2026년 2월 기준 건설공사비지수는 133.69로 역대 최고치를 기록했으며, 고유가 상황이 지속되면서 추가 상승 압력이 커지고 있습니다. 2020년 대비 국내 공사비 지수는 약 30% 상승하여 건설사들의 원가 부담이 가중되고 있습니다. 특히 공공공사의 경우 민간공사보다 공사비 증액이 어려워 건설사들의 마진율이 급감하고 있다는 지적입니다.

이러한 수익성 악화는 건설사들의 줄폐업으로 이어지고 있습니다. 2025년 1월부터 9월까지 폐업 신고를 한 종합건설사는 486곳으로 전년 동기 대비 11.7% 증가했습니다. 2026년 들어서만 800곳이 넘는 건설사가 폐업했다는 소식도 전해집니다. 특히 자금력이 취약한 중소·중견 건설사들은 부도 위기에 직면해 있으며, 이는 지방 건설경기 침체를 더욱 심화시키고 있습니다.

미분양 주택 또한 건설업계의 손익을 압박하는 주요 요인입니다. 2025년 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 9069호로 전월 대비 3.5% 증가했으며, 특히 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 2만 8080호로 전월 대비 3.1% 늘어 건설사들의 자금난을 심화시키고 있습니다. 2025년에는 주요 건설사들이 합산 기준 당기순손실을 기록하며 적자 전환한 것으로 나타났습니다. 이러한 상황은 주택 공급의 선행 지표에도 직접적인 영향을 미쳐, 2025년 서울 아파트 인허가는 전년 대비 26.3%, 분양은 53.3% 감소했습니다. 주택산업연구원은 2026년에도 착공, 분양, 준공 물량이 감소할 것으로 전망하고 있습니다.

▲ 부동산 PF 개편, 주택 공급의 '숨통' 될까?

정부는 부동산 PF 시장의 안정화를 통해 주택 공급의 활로를 모색하고 있습니다. 2024년 11월 14일, 정부는 관계부처 합동으로 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했습니다. 이 개선안의 핵심은 PF 사업의 자기자본비율을 단계적으로 높여 2028년까지 20% 수준으로 제고하는 것입니다. 이는 기존의 낮은 자기자본비율로 인해 부동산 경기 변화에 취약했던 PF 구조를 개선하려는 목적입니다.

구체적인 개선 방안으로는 토지 등 현물출자 활성화를 위해 양도차익 과세 이연을 추진하고, 높은 자기자본비율 사업자에게 용적률 인센티브나 공공기여 완화 등의 혜택을 제공할 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)는 기존 PF 보증의 사각지대에 있던 중소 건설사를 대상으로 2조 원 규모의 특별 보증을 신설하여 유동성 지원에 나섭니다. PF 사업성 평가를 강화하고, PF 통합정보시스템을 구축하여 사업장별 정보를 체계적으로 관리하는 방안도 포함되어 있습니다.

이러한 PF 구조조정 노력은 부실 사업장을 정리하고, 사업성이 있는 프로젝트에 자금이 원활하게 공급되도록 하여 주택 공급에 '숨통'을 트여줄 것으로 기대됩니다. 실제로 일부 대형 건설사들은 선별 수주 전략과 자재 가격 안정화에 힘입어 2025년 1분기 주택 부문 매출총이익률이 개선되는 모습을 보이기도 했습니다. 그러나 PF 시장이 여전히 위축되어 신규 사업은 사업성이 검증된 프로젝트 중심으로 선별 진행될 가능성이 높습니다.

▲ 회계 투명성 강화, 건설업계의 새로운 숙제

2026년은 기업 회계의 투명성을 한층 높이는 중요한 전환점이 될 것입니다. 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1118호 '재무제표의 표시와 공시' 제정안이 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작되는 회계연도부터 적용되며, 기업들은 2026년 1월 1일 이후 회계연도부터 조기 적용할 수 있습니다.

이 개편안의 핵심은 영업손익의 정의가 달라진다는 점입니다. 기존에는 기업의 주된 영업활동과 관련된 손익으로 한정되었던 영업손익이, 이제는 전체 손익 중 투자 활동이나 재무 활동에 속하지 않는 '잔여 범주'의 손익으로 변경됩니다. 이는 외환손익이나 유무형자산 처분손익 등 비경상적 항목까지 영업손익에 포함될 수 있음을 의미하며, 기업의 영업손익 변동성을 증가시킬 가능성이 있습니다.

건설업계는 이러한 회계 기준 변화에 맞춰 재무 보고 체계를 정비하고, 기업의 성장 스토리를 투명하게 제시해야 하는 새로운 숙제를 안게 됩니다. 재무 투명성 강화는 투자자들에게 더 명확한 정보를 제공하여 자금 조달 환경에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 궁극적으로 주택 공급 프로젝트의 사업성 평가에도 간접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

결론적으로, '손익 개편'은 건설업계의 생존과 주택 공급 활성화를 위한 필수적인 과제입니다. 정부의 부동산 PF 제도 개선과 유동성 지원은 단기적인 숨통을 트여줄 수 있지만, 건설 원가 상승, 미분양 적체, 그리고 새로운 회계 기준 적용이라는 구조적인 문제 해결 없이는 지속 가능한 주택 공급을 기대하기 어렵습니다. 건설업계는 변화된 환경에 맞춰 사업 구조를 혁신하고, 투명한 재무 관리를 통해 신뢰를 회복해야 합니다. 정부 또한 일관성 있는 정책 추진과 함께 지역별 미분양 해소, 민간 임대주택 활성화, 도시정비사업 규제 완화 등 다각적인 지원책을 통해 민간의 주택 공급 역량을 극대화해야 할 것입니다. 이러한 노력이 성공적으로 이루어진다면, 주택 공급 시장은 비로소 안정적인 궤도에 오를 수 있을 것입니다.